IMU su aree edificabili: il prezzo di acquisto è il valore venale (Cass. civ. Sez. V n. 19815 del 17.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, il valore venale in comune commercio delle aree fabbricabili coincide con il prezzo di acquisto del terreno quando questo sia già stato alienato e il relativo valore risulti assegnato. I parametri vincolanti e tassativi dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992 — zona territoriale di ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d’uso, oneri di adattamento, prezzi medi di mercato di aree analoghe — operano, infatti, solo in mancanza di un valore direttamente riferibile al cespite oggetto di stima. La valutazione del giudice di merito che assuma come parametro oggettivo di riferimento il prezzo dichiarato di acquisto dell’area edificabile, motivando congruamente sulla sua correttezza, è incensurabile in sede di legittimità.

Il Fatto

Una società proprietaria di aree edificabili presentava al Comune istanza di rimborso IMU per le annualità dal 2013 al 2016. La richiesta muoveva dal rilievo che l’imposta era stata versata applicando il valore di 130,00 euro al mq indicato dal Comune, ritenuto non corrispondente al valore venale in comune commercio. La società invocava, a sostegno, una pronuncia della Commissione tributaria regionale che, con riferimento all’anno 2012, aveva escluso la corrispondenza tra il valore deliberato dall’ente e il valore di mercato.

Il Comune contestava le pretese e la Commissione tributaria provinciale rigettava il ricorso. La società proponeva appello e la Commissione tributaria regionale della Lombardia accoglieva parzialmente il gravame, determinando in 121,78 euro al mq il valore dell’area edificabile e assumendo come base di calcolo il prezzo pagato dalla società per il terreno. Contro questa decisione la contribuente ricorreva per cassazione con quattro motivi; il Comune resisteva con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto il motivo con cui si denuncia l’omesso esame delle censure relative ai criteri di determinazione del valore venale. Il motivo è dichiarato inammissibile: le doglienze riproposte contestavano la determinazione operata dal Comune nel regolamento adottato a norma degli artt. 52 e 58 del d.lgs. n. 446 del 1997, mentre la commissione regionale non ha fondato la pronuncia sul valore accertato nella delibera, ma ha autonomamente rideterminato il valore venale con riferimento al prezzo di acquisto. La censura non si confronta dunque con la ratio decidendi della decisione impugnata.

Il secondo motivo, che prospetta motivazione inesistente o apparente, è giudicato infondato. Sebbene sintetiche, le argomentazioni del giudice regionale esplicitano chiaramente la ragione del decidere: il valore venale del bene andava correlato al prezzo di acquisto pagato dalla società contribuente e in tali termini andava rideterminato il valore assunto nella delibera dell’ente impositore.

Il terzo e il quarto motivo, trattati congiuntamente, sono parimenti infondati. La ricorrente sosteneva che la commissione regionale avesse deciso in via equitativa, anziché sulla base delle prove offerte dalle parti secondo i criteri dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992. La Corte rileva invece che il giudice di appello, pur riconoscendo la brusca diminuzione del valore commerciale, le difficoltà del periodo, la stagnazione del mercato, la riduzione della superficie imponibile per i nuovi standard e gli effetti del Covid, ha correlato il valore venale delle aree al prezzo di acquisto dell’immobile, senza operare alcuna valutazione equitativa.

Nel percorso argomentativo la Corte richiama i criteri consolidati in tema di ICI. La misura del valore venale in comune commercio va ricavata secondo i parametri vincolanti e tassativi dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992 soltanto quando occorra pervenire a tale calcolo in mancanza di un valore direttamente riferibile al terreno oggetto di stima. Quando invece il valore del terreno, e quindi il suo prezzo, sia già assegnato perché posto in vendita, il valore fissato, considerato congruo o rettificato con avviso di accertamento divenuto definitivo, ne rappresenta il valore venale in comune commercio. La valutazione del giudice di merito che assuma come parametro oggettivo di riferimento il prezzo dichiarato di acquisto, motivando sulla sua correttezza, è incensurabile in sede di legittimità. Il ricorso è quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese di lite e con l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.