Il conduttore non oppone al locatore pubblico il difetto di titolarità (Cass. civ. Sez. III n. 19813 del 17.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il conduttore non può opporre al locatore la mancanza di titolarità di un diritto reale sul bene per sottrarsi all’adempimento degli obblighi nascenti dal contratto, rilevando tale titolarità solo nei rapporti interni tra le parti. La legittimazione a chiedere la risoluzione della disposizione testamentaria gravata da onere compete esclusivamente ai soggetti che, per effetto di essa, subentrerebbero nella posizione dell’onerato inadempiente. Il rilievo officioso della nullità del contratto è consentito in ogni stato e grado, ma in cassazione incontra il limite del divieto di accertamenti di fatto. Il vizio di motivazione è ravvisabile solo nelle ipotesi della motivazione apparente, del contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e della motivazione perplessa e obiettivamente incomprensibile, non essendo più deducibile la sola insufficienza.

Il Fatto

Un conduttore aveva preso in locazione terreni ad uso agricolo in virtù di un contratto risalente al 1958, stipulato con il dante causa del Comune. Dal 2000 i fondi erano stati inseriti nel piano regolatore in zona destinata ad altra finalità. Il Comune ottenne un decreto ingiuntivo per il pagamento di differenze di canone relative alle annualità dal 2006 al rilascio, computate su una relazione di stima.

Il conduttore si oppose, contestando la legittimazione del Comune per asserito inadempimento dell’onere testamentario, la non debenza degli adeguamenti e la violazione della buona fede. Il Tribunale respinse l’opposizione; la Corte d’appello confermò. Il conduttore ricorse per cassazione con sei motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo è inammissibile, perché estraneo alla ratio decidendi: la Corte territoriale aveva ritenuto irrilevante il supposto inadempimento del modus, fondando la legittimazione del Comune sulla prosecuzione del rapporto, con pagamento dei canoni e rilascio del bene. Il principio è che il conduttore non può opporre al locatore la mancanza di titolarità del diritto reale per sottrarsi agli obblighi contrattuali.

Ad abundantiam la Corte rileva che la legittimazione a chiedere la risoluzione della disposizione testamentaria per inadempimento dell’onere spetta solo a chi subentrerebbe nella posizione dell’onerato. La questione della configurazione del modus come clausola risolutiva espressa era nuova e non dedotta nei gradi di merito.

Il secondo motivo è infondato: la Corte d’appello aveva esaminato la questione dell’onere testamentario, escludendone la rilevanza, sicché nessun omesso esame è configurabile. Il terzo motivo è inammissibile perché introduce la questione nuova dell’assenza di contratto scritto. Il rilievo officioso della nullità è bensì consentito, ma in cassazione opera solo se dagli atti risultino già tutti gli elementi di fatto.

Il quarto motivo è infondato: la motivazione sussiste, avendo la Corte territoriale individuato la fonte dell’adeguamento nella sopravvenuta natura pubblica del rapporto. Il vizio di motivazione è ormai ravvisabile solo nelle ipotesi della motivazione apparente, del contrasto irriducibile e della motivazione perplessa.

Il quinto motivo è inammissibile, perché sollecita una rivalutazione delle risultanze probatorie, estranea al vizio di violazione di legge. Il sesto è infondato: il valore applicato rientra nella forbice indicata dal consulente tecnico d’ufficio. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e obbligo di versare il contributo unificato.