IMU, terreno edificabile anche se destinato a verde pubblico o compensazione (Cass. civ. Sez. V n. 21111 del 24.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, la destinazione urbanistica a verde pubblico non esime di per sé l’area dal regime fiscale dei suoli edificabili: il vincolo di destinazione, condizionando in concreto l’edificabilità, non fa venir meno l’originaria natura edificabile del suolo, rilevando la potenzialità edificatoria desumibile dagli strumenti urbanistici ex art. 2, comma 1, lett. b), d.lgs. n. 504 del 1992. Il diritto edificatorio compensativo, privo di natura reale e trasferibile separatamente dal terreno, non è assoggettabile ad imposizione. Diversamente, il diritto edificatorio di origine perequativa costituisce una qualità intrinseca del suolo e ne comporta l’assoggettamento a tassazione.

Il Fatto

Il Comune ha emesso avvisi di accertamento per IMU relativi agli anni 2012, 2013 e 2014 in relazione a un terreno di proprietà dei contribuenti. La pretesa impositiva si fondava sull’attribuzione, da parte del nuovo PGT del 2011, di un indice di edificabilità ai terreni agricoli, in applicazione del principio di perequazione di cui alla legge regionale Lombardia n. 12 del 2005.

La Commissione Tributaria Provinciale aveva respinto il ricorso dei contribuenti. La CTR, in riforma, ha accolto l’appello, rilevando la natura agricola del terreno con valore paesaggistico ambientale e in area di futuro ampliamento del parco sovracomunale, ed escludendo il presupposto impositivo. Il Comune ha proposto ricorso per cassazione con un unico articolato motivo.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto il profilo dell’ammissibilità del ricorso, formulato ai sensi dell’art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, cod. proc. civ. Il motivo è ammissibile quanto al parametro della violazione di legge: la censura consente di isolare le doglianze e di esaminarle separatamente, secondo l’orientamento consolidato sul ricorso a motivi misti. È invece inammissibile il profilo dell’omesso esame di un fatto decisivo, non essendo isolabile una doglianza autonoma né individuato il fatto controverso.

Nel merito, la questione attiene alla qualificabilità delle aree come edificabili ai fini IMU. Il Collegio distingue nettamente due istituti. Nella compensazione urbanistica la PA attribuisce al proprietario un indice di capacità edificatoria fruibile su altra area, a fronte della cessione gratuita dell’area o dell’imposizione di un vincolo assoluto di inedificabilità. Il diritto edificatorio compensativo non è assoggettabile ad imposta, non avendo natura reale e non inerendo al terreno.

Nella perequazione urbanistica, invece, ai suoli del comparto viene attribuito un indice perequativo costante di edificabilità, che diviene qualità intrinseca del terreno e ne comporta l’assoggettamento ad imposizione. La tecnica perequativa mira a creare indifferenza dei proprietari rispetto alle scelte di pianificazione, distribuendo pariteticamente vantaggi e oneri.

La CTR ha fatto malgoverno di tali principi: non ha accertato se le aree fossero sottoposte a vincolo preordinato all’esproprio e quindi oggetto di compensazione, non imponibile, ovvero di perequazione. La sentenza va altresì cassata laddove ha affermato che la destinazione a verde pubblico esime di per sé dal tributo. La nozione di edificabilità non coincide con quella di edilizia abitativa: l’inclusione in zona destinata a servizi pubblici non esclude l’oggettivo carattere edificabile, dovendosi distinguere i vincoli di inedificabilità assoluta dai vincoli di destinazione, che non sottraggono l’area al regime fiscale proprio dei suoli edificabili.

La Corte disattende il diverso orientamento secondo cui le aree con vincolo di destinazione che preclude le trasformazioni del suolo non sarebbero fabbricabili. La presenza di tali vincoli non sottrae le aree al regime fiscale, ma incide solo sulla concreta valutazione del valore venale e quindi sulla base imponibile. Il ricorso è accolto, la sentenza cassata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria della Lombardia, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese di legittimità.