Indennità di esproprio delle pertinenze e motivazione apparente (Cass. civ. Sez. I n. 28914 del 02.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di determinazione dell’indennità di espropriazione, le pertinenze mantengono la propria individualità fisica e giuridica e sono separatamente indennizzabili, come aree edificabili se dotate di autonome possibilità di sfruttamento edificatorio, come aree agricole se interessate da vincolo di inedificabilità. Ne deriva l’esclusione di un criterio indennitario unico fondato sulla natura e sul valore della cosa principale. Nel caso di area scoperta posta a servizio di edifici, la circostanza che essa fosse inclusa in zona non edificabile e che gli edifici siano stati sanati rende incomprensibile il criterio adottato per la determinazione dell’indennità. È affetta da motivazione apparente l’ordinanza che operi una riduzione percentuale del valore stimato dal c.t.u. senza chiarire la natura e la destinazione del bene distaccato né i principi di estimo posti a fondamento.

Il Fatto

Il ricorrente subiva l’espropriazione di una porzione di terreno di sua proprietà in favore di una società concessionaria autostradale. Il decreto di esproprio stimava il valore dei beni in misura pari a 10,00 €/mq e determinava l’indennità di occupazione; complessivamente le indennità erano liquidate in una somma esigua.

Il proprietario proponeva opposizione alla stima davanti alla Corte d’appello, assumendo la natura edificata a destinazione commerciale dell’area. La società eccepiva che occorreva riferirsi alla destinazione urbanistica vigente, classificando l’area come verde pubblico. La Corte territoriale riduceva il valore stimato dal c.t.u. del 25%, per la perdita del nesso di pertinenza con gli edifici. Avverso tale ordinanza il proprietario proponeva ricorso per cassazione; la società resisteva con ricorso incidentale condizionato.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta congiuntamente il primo e il secondo motivo del ricorso principale, ritenendoli fondati. Richiama un orientamento consolidato secondo cui, in tema di calcolo dell’indennità, non ha natura di area edificata l’area asfaltata adibita a deposito o parcheggio a servizio di aree limitrofe, poiché le pertinenze conservano la propria individualità fisica e giuridica e vanno separatamente indennizzate (Cass. Sez. I n. 14020 del 2002; Cass. Sez. I n. 24703 del 2007; Cass. Sez. I n. 16980 del 2006).

Quanto alla motivazione apparente, essa si configura quando, pur materialmente esistente, risulti oggettivamente inidonea a rendere percepibile l’iter logico del giudice, ovvero quando le argomentazioni siano svolte in modo talmente contraddittorio da non permettere di individuare il ragionamento posto a giustificazione del decisum (Cass. Sez. Un. n. 22232 del 2016; Cass. n. 1986 del 2025; Cass. n. 9105 del 2017; Cass. n. 20112 del 2009).

Nel caso concreto la Corte d’appello aveva assunto come criterio una percentuale del valore dell’area coperta, affermando al contempo che si trattava di un bene dotato di propria autonomia. Tuttavia, dalle parti della relazione di c.t.u. trascritte nel ricorso emergeva che l’area era inclusa in zona F, quindi non edificabile, e che gli edifici insistenti erano stati oggetto di valutazione solo per effetto del rilascio di concessione in sanatoria. Ne deriva che non è dato comprendere il criterio adottato per la determinazione dell’indennità.

È parimenti apparente la motivazione sull’abbattimento del 25%, criterio peraltro in contrasto con il principio secondo cui l’indennità di espropriazione è unica e, dovendo tener luogo del bene espropriato, non può superare il valore che esso presenta in considerazione della sua concreta destinazione; il termine di riferimento è il valore di mercato, anche per le pertinenze, in ragione delle caratteristiche ad esse proprie (Cass. n. 7295 del 2005; Cass. n. 11782 del 2007; Cass. n. 17564 del 2022).

Il terzo e il quarto motivo del ricorso principale restano assorbiti. Quanto al ricorso incidentale, il primo motivo è infondato: la destinazione a verde pubblico rileva solo per l’area pertinenziale, mentre per l’area di sedime dei fabbricati la questione è superata dalla concessione in sanatoria. Il secondo motivo incidentale, che censura la contraddittorietà della stima, è invece fondato. L’ordinanza è dunque cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte d’appello in diversa composizione.