Lastrico solare e sopraelevazione impossibile: condizione risolutiva non apposta e domande nuove in appello (Cass. civ. Sez. 2 n. 4953 del 05.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Qualora la sentenza impugnata si fondi su una pluralità di ragioni distinte e autonome, ciascuna idonea a sorreggerla, la mancata specifica impugnazione di una sola di esse rende inammissibili le censure relative alle altre. La clausola contrattuale che subordina l’acquisto della proprietà condominiale del lastrico solare all’effettiva realizzazione della sopraelevazione, ove la costruzione divenga definitivamente impossibile, va qualificata come condizione risolutiva impossibile e, ai sensi dell’art. 1354, secondo comma, c.c., si ha per non apposta, con la conseguenza che il diritto di proprietà esclusiva del costruttore rimane intatto. È domanda nuova, inammissibile in appello ai sensi dell’art. 345 c.p.c., quella che introduce un diverso petitum o una diversa causa petendi, come la pretesa demolitoria di pilastri rispetto all’accertamento del diritto di proprietà sugli stessi.

Il Fatto

I proprietari di unità immobiliari al primo piano di un edificio condominiale agivano in giudizio nei confronti degli eredi del costruttore e del condominio. La controversia traeva origine da un rogito del 1969, con cui il costruttore aveva venduto le unità immobiliari riservandosi la proprietà del lastrico solare e il diritto di sopraelevare, con la previsione che, a sopraelevazione effettuata, il lastrico definitivo sarebbe divenuto condominiale. A seguito dell’annullamento in sede amministrativa della licenza per il quarto piano, i attori chiedevano l’accertamento della proprietà condominiale del lastrico e dei pilastri, nonché il diritto a installare impianti fotovoltaici.

Il Tribunale rigettava le domande e la Corte d’Appello confermava la decisione, dichiarando inammissibili le domande nuove relative all’illegittimità dei pilastri e al diritto di realizzare l’impianto, e statuendo che la proprietà esclusiva del lastrico sarebbe rimasta tale anche in caso di impossibilità definitiva di sopraelevare. Avverso tale sentenza i soccombenti proponevano ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha esaminato i due motivi di ricorso. Con il primo motivo, i ricorrenti denunciavano la violazione degli artt. 2909, 949, 952, 869 e 1117 c.c., sostenendo che il doppio giudicato amministrativo, avendo accertato la definitiva inedificabilità del lastrico solare, avrebbe reso attuale la condizione di condominialità prevista dai rogiti. La Corte ha dichiarato il motivo inammissibile, rilevando che la sentenza impugnata si fondava su due autonome rationes decidendi: l’interpretazione delle clausole contrattuali nel senso della proprietà piena del costruttore e l’applicazione dell’art. 1354, secondo comma, c.c. I ricorrenti avevano censurato solo la prima, trascurando di impugnare specificamente la seconda, che da sola era sufficiente a sorreggere la decisione.

Richiamando il principio delle Sezioni Unite (Cass., Sez. Un., n. 7931 del 2013), la Corte ha ribadito che la mancata impugnazione di anche una sola delle ragioni autonome della decisione rende inammissibili le censure relative alle altre, poiché, quand’anche fondate, non potrebbero condurre all’annullamento della sentenza. Ha inoltre chiarito che la condizione risolutiva impossibile si ha per non apposta, sicché la proprietà esclusiva del costruttore rimane integra anche quando la sopraelevazione divenga definitivamente impossibile.

Con il secondo motivo, i ricorrenti censuravano la declaratoria di inammissibilità delle domande relative all’illegittimità dei pilastri e al diritto di installare l’impianto fotovoltaico, invocando la giurisprudenza sull’interpretazione sostanziale della domanda. La Corte ha rigettato il motivo, escludendo che il principio invocato possa autorizzare l’introduzione in appello di una domanda obiettivamente diversa. Ha rilevato che la pretesa demolitoria dei pilastri, fondata sulla loro illegittimità urbanistica, differiva da quella originaria di accertamento della proprietà condominiale, sia nel petitum sia nella causa petendi. Parimenti, la domanda generica di installazione di impianti fotovoltaici, svincolata dalle specifiche modalità esecutive del progetto, configurava una pretesa diversa rispetto a quella di primo grado.

La Corte ha concluso con il rigetto del ricorso e la condanna dei ricorrenti alla rifusione delle spese processuali, dando atto della sussistenza dei presupposti per il versamento del contributo unificato.