Locazione tardivamente registrata: la morosità del conduttore non è sanata (Cass. civ. Sez. III n. 5670 del 04.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione ad uso abitativo non registrata nei termini, il contratto è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, legge n. 311/2004, ma la registrazione tardiva ne determina la sanatoria con efficacia retroattiva, sia pure limitatamente al periodo di durata del rapporto indicato nel contratto registrato. Poiché le disposizioni che consentivano al conduttore di corrispondere il canone ridotto, pari al triplo della rendita catastale, sono state dichiarate costituzionalmente illegittime, dal 17 luglio 2015 il conduttore è tenuto a versare l’intero canone pattuito. La persistenza nel pagamento della misura ridotta integra morosità e giustifica la risoluzione del contratto, restando priva di fondamento la domanda di restituzione dei canoni versati.

Il Fatto

I conduttori di un appartamento in Roma impugnano con ricorso per cassazione la sentenza della Corte d’Appello che, confermando la decisione di primo grado, aveva dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, condannandoli al pagamento delle differenze dovute e rigettando la domanda riconvenzionale di restituzione dei canoni versati.

La questione nasce dalla registrazione tardiva del contratto: i conduttori avevano corrisposto il canone nella misura ridotta prevista dalla disciplina del 2011, sostenendo la nullità del contratto e lamentando l’illegittimità costituzionale delle norme che avevano prorogato quel regime. La Corte d’Appello aveva invece ritenuto che, per i canoni successivi all’entrata in vigore della legge del 2015, fosse dovuto l’importo concordato.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta il primo motivo, con cui i ricorrenti deducono violazione degli artt. 1418 e 1423 cod. civ., dell’art. 12 preleggi e dell’art. 3, commi 8 e 9, d.lgs. n. 23/2011, invocando la declaratoria di nullità del contratto per tardività della registrazione. Il motivo è inammissibile ai sensi dell’art. 360-bis n. 1 cod. proc. civ., per conformità della sentenza impugnata all’orientamento consolidato di legittimità.

La Corte richiama il principio secondo cui la registrazione tardiva sana la nullità con efficacia retroattiva e il conduttore che abbia corrisposto il canone nella misura ridotta è inadempiente, essendo state le relative disposizioni dichiarate costituzionalmente illegittime (Sezioni Unite n. 23601 del 2017, Sez. III n. 6009 del 2018, Sez. III n. 23637 del 2019, Sez. III n. 26493 del 2022).

Quanto al secondo motivo, con cui si contesta la sussistenza della morosità e la sua imputabilità a colpa dei conduttori, la Corte rileva che la legge n. 208/2015 ha modificato l’art. 13, comma 5, legge n. 431/1998, stabilendo che il canone ridotto è dovuto solo per il periodo intercorso tra l’entrata in vigore del d.lgs. n. 23/2011 e il 16 luglio 2015.

Ne consegue che, dal 17 luglio 2015, la locatrice aveva diritto a percepire nuovamente l’intero canone pattuito. La morosità, mai sanata, sussisteva quindi al momento della pronuncia di risoluzione, poiché i conduttori avevano continuato a versare il canone ridotto invece di quello contrattualmente stabilito. La risoluzione era pertanto pronuncia ineludibile.

La Corte ribadisce infine il principio per cui il contratto non registrato tempestivamente è nullo, ma la tardiva registrazione gli consente di produrre effetti ex tunc, limitatamente al periodo indicato nel contratto registrato (Sez. III n. 32934 del 2018, Sez. III n. 15582 del 2021). Il ricorso è dichiarato inammissibile, con condanna dei ricorrenti alle spese e al contributo unificato.