Limiti inderogabili di altezza in zona B e disapplicazione delle NTA difformi (TAR Sicilia n. 2859 del 12.08.2024)

Principi di diritto (Massima)
In zona territoriale omogenea B l’art. 8 del d.m. n. 1444/1968 impone che l’altezza massima dei nuovi edifici non superi quella degli edifici preesistenti e circostanti, salva l’eccezione degli immobili oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche. Il decreto ministeriale ha carattere inderogabile e opera la sostituzione automatica delle previsioni difformi degli strumenti urbanistici. Le N.T.A. che consentano altezze superiori vanno pertanto disapplicate in parte qua. Non è sufficiente, a fondare una deroga, il richiamo all’art. 2-bis del d.P.R. n. 380/2001, ove non si indichi la legge o il regolamento regionale che abbia effettivamente derogato. L’aggettivo “circostanti” non va letto in senso restrittivo di “confinanti”.

Il Fatto

Il ricorrente, titolare di un diritto reale di abitazione su un immobile sito nel Comune intimato, ha impugnato il permesso di costruire n. 11/2020 rilasciato alla società controinteressata per la realizzazione di un alloggio residenziale su un lotto adiacente. Il ricorrente lamentava la limitazione della vista panoramica, la riduzione di aria e luce e la violazione della disciplina urbanistica in materia di distanze e altezze.

Il Comune non si è costituito. La controinteressata ha eccepito il difetto di interesse, per insufficienza del presupposto della vicinitas e per tardività del ricorso rispetto alla comunicazione di inizio lavori. Nel merito ha sostenuto l’infondatezza del gravame. La domanda cautelare è stata respinta per difetto del periculum in mora; il Tribunale ha poi disposto verificazione ai sensi dell’art. 66 c.p.a.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’eccezione di difetto di interesse. Richiamata l’Adunanza Plenaria n. 22 del 2021, ribadisce l’autonomia tra legittimazione e interesse al ricorso e l’onere del giudice di accertarne d’ufficio la sussistenza. La dedotta limitazione della visione panoramica e la riduzione di aria e luce, precisate con memoria, integrano il pregiudizio specifico, non essendo sufficiente la sola vicinitas. Il deprezzamento del valore immobiliare è desumibile secondo massime di esperienza, come affermato dal Cons. Stato n. 2867 del 2024.

Quanto alla tempestività, il termine ex art. 41, comma 2, c.p.a. decorre dalla piena conoscenza dell’atto. Nel caso di specie essa si è perfezionata con l’accesso agli atti riscontrato dal Comune, e non con la comunicazione di inizio lavori: il ricorso, notificato nelle date dell’11-14 settembre 2020, è tempestivo.

Nel merito, le censure sulle distanze sono infondate. Il verificatore ha accertato che solo una porzione dei prospetti è edificata a confine, che le pareti interessate sono cieche e che le fronti finestrate rispettano i dieci metri dagli edifici circostanti. La destinazione delle particelle confinanti ad accessi e parcheggi esclude il rischio di intercapedini nocive. Le doglianze sul limite di zona verso il demanio marittimo non colgono nel segno: il demanio non è zona urbanistica e la tutela è affidata all’art. 55 cod. nav., il cui nulla osta è stato rilasciato.

È invece fondata la censura sull’altezza massima. La verificazione ha accertato un’altezza dell’edificio pari a mt. 6,18, a fronte di edifici preesistenti e circostanti di mt. 4,50. Il Collegio ritiene che le valutazioni giuridiche del verificatore, favorevoli all’applicazione delle N.T.A. fino a mt. 7, non siano condivisibili. L’art. 8 del d.m. n. 1444/1968 opera con carattere inderogabile e impone la sostituzione automatica delle previsioni difformi: le N.T.A. vanno disapplicate nel punto in cui consentono il superamento dei mt. 4,50, come affermato da Cons. Stato n. 5859 del 2019 e dalle Sezioni Unite n. 14953 del 2011. Il titolo edilizio è annullato in parte qua, con effetto conformativo che impone la riduzione dell’altezza eccedente.

Il ricorso è quindi respinto quanto alle distanze e accolto quanto all’altezza. Le spese seguono la soccombenza; il compenso del verificatore è posto a carico della controinteressata e del Comune, per metà ciascuno.