Locazione: nullità per mancata consegna dell’ACE non operante prima delle norme attuative (Cass. civ. Sez. III n. 20768 del 22.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
La sanzione della nullità del contratto di locazione per mancata consegna o messa a disposizione dell’attestato di certificazione energetica, prevista dall’art. 15, comma 9, d.lgs. n. 192 del 2005 in relazione all’art. 6, comma 4, non può trovare applicazione prima dell’emanazione della normativa regolamentare attuativa di cui all’art. 4 d.lgs. n. 192 del 2005, che ne costituisce presupposto imprescindibile. La norma transitoria di cui all’art. 11, comma 1-bis, d.lgs. n. 192 del 2005, che dispone la sostituzione dell’attestato di qualificazione energetica all’attestato di certificazione energetica «a tutti gli effetti», non estende la sanzione di nullità testuale all’attestato sostitutivo, dovendo la nullità testuale essere interpretata restrittivamente e ricavarsi direttamente dal testo della norma. La legge n. 133 del 2008, abrogando le disposizioni sanzionatorie, ha eliminato per il futuro una previsione di nullità che non aveva ancora potuto operare in concreto.

Il Fatto

Una società conduttrice e una locatrice stipulano due contratti di locazione ad uso commerciale, il primo dei quali con decorrenza dal 1° agosto 2008. La conduttrice esercita il recesso anticipato per gravi motivi ai sensi dell’art. 27, comma 8, legge n. 392 del 1978. La locatrice agisce in giudizio per far dichiarare l’illegittimità del recesso, invocando il pagamento dei canoni fino alla scadenza naturale.

La conduttrice propone domanda riconvenzionale di nullità dei contratti per mancanza dell’attestato di certificazione energetica. Il Tribunale accoglie la domanda principale; la Corte d’appello di Trieste rigetta entrambe le impugnazioni. La conduttrice ricorre per cassazione con sette motivi; la locatrice propone ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

Sul primo motivo, la Corte esclude la nullità della sentenza per la partecipazione del giudice ausiliario al collegio. La Corte costituzionale n. 41 del 17 marzo 2021 ha dichiarato l’illegittimità delle norme istitutive dei giudici ausiliari solo nella parte in cui non ne prevedono l’applicazione fino al completamento del riordino della magistratura onoraria, riconoscendo la temporanea tollerabilità costituzionale dell’assetto.

Quanto al giudicato interno dedotto con il secondo motivo, la Corte lo esclude. Il giudicato interno si forma solo su una statuizione minima, suscettibile di autonoma efficacia decisoria; l’appello che investe uno solo degli elementi di quella statuizione riapre la cognizione sull’intera questione. Il giudice d’appello può confermare la decisione impugnata con motivazione diversa da quella del primo giudice.

Sul terzo motivo, relativo alla nullità del contratto per mancanza dell’attestato, la Corte distingue la regola sanzionatoria dalla sua concreta operatività. La nullità testuale prevista dall’art. 15, comma 9, d.lgs. n. 192 del 2005 riguarda solo l’attestato di certificazione energetica, non l’attestato di qualificazione energetica. La sostituzione disposta dalla norma transitoria opera sul piano del valore certificatorio energetico, non sui presupposti della sanzione. Il legislatore del 2006, consapevole dell’assenza delle Linee Guida, avrebbe potuto estendere la sanzione, ma non lo ha fatto.

La Corte sottolinea poi l’insuperabile ostacolo temporale: della nullità del contratto è fonte la nullità testuale, che presuppone la normativa regolamentare integrativa. Poiché tale normativa fu emanata solo dal 2009, la nuova disposizione abrogativa non poteva operare. La legge n. 133 del 2008 non ha quindi sanato precedenti nullità, ma ha eliminato una previsione che solo in futuro avrebbe potuto operare.

Sugli altri motivi, la Corte dichiara inammissibili o infondate le censure in tema di interpretazione contrattuale, recesso per gravi motivi e violazione dell’art. 96 cod. proc. civ., rilevando la natura prettamente meritale e oppositiva delle argomentazioni. Il ricorso incidentale condizionato è dichiarato assorbito, non essendo ammissibile per domande rimaste assorbite in appello.