Art. 1117-quater c.c. – Tutela delle destinazioni d’uso delle parti comuni: inquadramento, presupposti applicativi, legittimazione, onere probatorio e giurisprudenza ragionata disponibile
L’art. 1117-quater c.c., per come emerge dai dati giurisprudenziali disponibili, si colloca come norma di tutela reattiva della funzione oggettiva delle parti comuni, operando non sul piano della deliberazione modificativa della destinazione, ma su quello della repressione o prevenzione delle attività che incidano negativamente e in modo sostanziale sulla destinazione medesima; il confine sistematico con l’art. 1117-ter c.c. va individuato nella distinzione fra mutamento della destinazione deliberato o strutturalmente conformativo del bene comune e mera attività, individuale o collettiva, che alteri in concreto il modo di godimento della cosa comune, degradandone la funzione originaria o comprimendo stabilmente la fruizione concorrente degli altri condomini (Corte d’Appello di Venezia, n. 1953/2024; Tribunale di Bari, n. 352/2025; Cass., ord. n. 27980/2025).
La nozione normativa di attività che «incidono negativamente e in modo sostanziale» non coincide con qualsiasi uso più intenso o più vantaggioso del bene comune, ma presuppone un effetto permanente o comunque qualitativamente apprezzabile di deviazione funzionale della parte comune rispetto alla sua destinazione, mentre l’uso più intenso resta assorbito nel paradigma dell’art. 1102 c.c. finché non si traduca in sottrazione stabile del bene o in compressione incompatibile con la pari facoltà altrui (Cass., ord. n. 27980/2025; Tribunale di Reggio Emilia, n. 119/2025; Cass. n. 17975/2024).
Cosa prevede l’articolo
La soglia dell’illecito: cosa non basta e cosa occorre
La prima questione interpretativa centrale è la soglia dell’illecito: la giurisprudenza raccolta induce a ritenere che non bastino disagio, fastidio, mera disomogeneità d’uso o semplice razionalizzazione organizzativa deliberata dall’assemblea, occorrendo invece un pregiudizio concreto, serio e dimostrabile all’utilizzazione comune secondo la naturale funzione del bene, con particolare rilievo per la stabilità della condotta, l’impedimento alla fruizione simultanea, l’alterazione dell’assetto funzionale e la creazione di un’utilizzazione sostanzialmente esclusiva o para-esclusiva (Tribunale di Bari, n. 352/2025; Tribunale di Reggio Emilia, n. 119/2025; Cass. n. 17975/2024). Emblematica è la decisione del Tribunale di Reggio Emilia, che, in una vicenda di occupazione stabile di parcheggio condominiale da parte di un singolo, ha valorizzato proprio gli indici della continuità dell’occupazione, dell’impedimento alla fruizione concorrente e dello sfruttamento esclusivo incompatibile con il modello dell’uso più intenso consentito, traendone conseguenze inibitorie ed esecutive assai incisive, sino all’ordine di rimozione e all’autorizzazione all’intervento sostitutivo dell’amministratore con ausilio della forza pubblica (Tribunale di Reggio Emilia, n. 119/2025). Di contro, la giurisprudenza di merito più recente esclude l’operatività della tutela quando l’assemblea si limiti a disciplinare modalità turnarie o razionalizzate di utilizzo di spazi comuni, senza privare i condomini della funzione tipica del bene e senza prova di un danno concreto, sicché l’art. 1117-quater non può essere trasformato in strumento di contestazione di ogni regolazione dell’uso collettivo non gradita al singolo (Tribunale di Bari, n. 352/2025; Corte d’Appello di Venezia, n. 1953/2024).
Il confine con l’art. 1117-ter c.c.
Il rapporto con l’art. 1117-ter c.c. va risolto, sul piano dogmatico, nel senso che l’art. 1117-quater presidia l’integrità funzionale attuale del bene comune contro deviazioni sostanziali dell’uso, mentre l’art. 1117-ter disciplina il fenomeno conformativo del mutamento della destinazione e le relative condizioni deliberative. La Corte d’Appello di Venezia offre, sotto questo profilo, un criterio utile perché distingue la vera modificazione della destinazione dall’intervento che lasci ferma la funzione del bene e incida soltanto sulle modalità di esercizio del godimento (Corte d’Appello di Venezia, n. 1953/2024).
Tutela delle destinazioni d’uso e pretesa di uso esclusivo
Un ulteriore problema interpretativo concerne il rapporto tra alterazione della destinazione e attribuzione o pretesa di uso esclusivo su parte comune: la giurisprudenza di legittimità utilizzabile nel coordinamento sistematico mostra che la tutela delle destinazioni d’uso non può essere neutralizzata da mere pattuizioni che pretendano di creare diritti reali atipici di uso esclusivo su beni comuni, né da concessioni a terzi effettuate dall’usuario esclusivo senza consenso unanime, poiché la permanenza della natura comune del bene segna un limite strutturale alle appropriazioni individuali e alle esternalizzazioni del godimento (Cass. n. 22012/2022; Cass. n. 20548/2025).
Applicazione pratica
Legittimazione: amministratore e singolo condomino
Sotto il profilo soggettivo, i dati disponibili convergono nel riconoscere la legittimazione sia dell’amministratore sia del singolo condomino: la Cassazione del 2025 afferma espressamente la facoltà di amministratore e condomini di diffidare e poi agire in giudizio per la tutela contemplata dall’art. 1117-quater, mentre altra giurisprudenza valorizza l’autonoma legittimazione del singolo alla tutela dei diritti sulle parti comuni anche quando la vicenda presenti una dimensione collettiva (Cass., ord. n. 27980/2025; Cass. n. 20548/2025; Corte d’Appello di Venezia, n. 1953/2024).
I poteri dell’amministratore: due linee da coordinare
Più complesso è il tema dei poteri dell’amministratore, perché il materiale disponibile mostra due linee da coordinare: da un lato, le decisioni di Nola e Avellino affermano che, quando l’azione rientra nelle attribuzioni di vigilanza sull’uso delle cose comuni e sull’osservanza del regolamento, la rappresentanza processuale dell’amministratore discende direttamente dalla legge e la delibera autorizzativa non crea un potere nuovo, restando al più un atto ricognitivo o di assenso; dall’altro, la decisione di Termini Imerese sottolinea che, ove l’iniziativa esuli dagli atti di ordinaria gestione o non sia chiaramente riconducibile alle attribuzioni tipiche, il giudice deve verificare anche d’ufficio l’esistenza di una delibera autorizzativa idonea, con possibilità di ratifica solo nei termini processuali assegnati (Tribunale di Nola, n. 120/2025; Tribunale di Avellino, n. 202/2024; Tribunale di Termini Imerese, n. 174/2025). La composizione di tali arresti consente di formulare una regola prudenziale: nelle azioni ex art. 1117-quater l’amministratore appare normalmente legittimato quando persegua la cessazione di attività lesive dell’uso comune in quanto espressione della gestione conservativa e dell’osservanza regolamentare, ma l’esistenza di una delibera autorizzativa resta processualmente opportuna e talora necessaria quando la domanda assuma contenuti eccedenti, economicamente impegnativi o strutturalmente non riconducibili alla mera conservazione (Tribunale di Nola, n. 120/2025; Tribunale di Termini Imerese, n. 174/2025).
Interesse ad agire
Sul piano dell’interesse ad agire, la giurisprudenza disponibile insiste sulla necessità di una utilità pratico-giuridica attuale della pronuncia: la Corte d’Appello di Venezia nega interesse quando il transito veicolare comune non risulti realmente precluso, e il Tribunale di Nola esclude l’utilità dell’impugnazione di una delibera meramente ricognitiva di poteri già spettanti ex lege (per legge) all’amministratore (Corte d’Appello di Venezia, n. 1953/2024; Tribunale di Nola, n. 120/2025).
L’onere probatorio
L’art. 1117-quater esige, secondo tutti gli arresti raccolti, un’allegazione rigorosa sia dell’oggetto materiale della lesione sia della consistenza del pregiudizio: occorre individuare con precisione la parte comune coinvolta, descrivere la condotta lesiva, dimostrarne stabilità o ripetitività, provare l’incidenza sulla funzione del bene e l’effettiva compressione del godimento altrui, non essendo sufficienti prove generiche, deduzioni indeterminate o testimonianze incapaci di rappresentare la modificazione sostanziale della destinazione (Tribunale di Bari, n. 352/2025; Cass., ord. n. 27980/2025; Tribunale di Reggio Emilia, n. 119/2025). La prova tecnica assume, in quest’ottica, una funzione spesso decisiva, come mostra la sentenza veneziana che valorizza la CTU per misurare l’effettivo uso dell’area comune, mentre il Tribunale di Bari richiama l’efficacia delle ammissioni rese in interrogatorio formale per ricostruire le pregresse modalità d’uso e verificare se la delibera abbia solo razionalizzato una situazione già promiscuamente vissuta (Corte d’Appello di Venezia, n. 1953/2024; Tribunale di Bari, n. 352/2025). Anche il comportamento precontenzioso e processuale del condomino convenuto può ricevere valorizzazione indiziaria e riflettersi sulle conseguenze accessorie, come attestato dal Tribunale di Reggio Emilia, che considera significativi gli inviti ignorati e la mancata partecipazione alla mediazione sia ai fini del giudizio sulla condotta sia ai fini delle statuizioni economiche (Tribunale di Reggio Emilia, n. 119/2025).
I rimedi
Quanto ai rimedi, la casistica disponibile conferma che l’azione ex art. 1117-quater ha vocazione tipicamente inibitoria e ripristinatoria, ma può accompagnarsi a provvedimenti di rimozione, autorizzazioni sostitutive in favore dell’amministratore, condanna alle spese e, ove ne ricorrano i presupposti allegati e provati, anche a ristoro del danno, pur restando ferma la necessità di una prova puntuale del pregiudizio ulteriore rispetto alla mera illegittimità della condotta (Tribunale di Reggio Emilia, n. 119/2025; Tribunale di Asti, n. 427/2025).
Il limite esterno: illegittimità urbanistica ed edilizia
Un importante limite esterno dell’art. 1117-quater, chiarito dalla Cassazione del 2025, è che l’eventuale illegittimità urbanistica o edilizia dell’intervento non basta, nel rapporto tra privati, a fondare automaticamente la domanda di ripristino, giacché la tutela condominiale richiede la dimostrazione della specifica compromissione della destinazione d’uso della parte comune, mentre i profili pubblicistici restano, di per sé, confinati al rapporto con la pubblica amministrazione (Cass., ord. n. 27980/2025; Cass. pen. n. 10477/2015).
La distinzione rispetto all’actio negatoria
Parimenti rilevante è la distinzione rispetto all’actio negatoria (azione negatoria, diretta a negare l’esistenza di un diritto reale altrui), anch’essa espressamente rimarcata dalla Cassazione, perché l’azione di cui all’art. 1117-quater non mira primariamente a negare l’esistenza di un diritto reale vantato dal convenuto sulla cosa comune, bensì a far cessare attività lesive della destinazione d’uso; ne segue che i due strumenti non sono sovrapponibili, pur potendo concorrere in concreto ove la pretesa di uso esclusivo o di sfruttamento individuale venga fatta valere come diritto (Cass., ord. n. 27980/2025; Cass. n. 22012/2022).
Giurisprudenza
I dati disponibili consentono di distinguere, come indicato dalla fonte stessa, un nucleo di precedenti direttamente incentrati sulla norma da un gruppo di precedenti di mero coordinamento sistematico. Si presentano di seguito, secondo lo schema Problema/Principio/Conseguenza pratica, anzitutto i sette precedenti core.
Problema: come si distingue il vero mutamento di destinazione (art. 1117-ter c.c.) dalla mera alterazione del modo di godimento tutelata dall’art. 1117-quater c.c. Principio: va distinta la vera modificazione della destinazione dall’intervento che lasci ferma la funzione del bene e incida soltanto sulle modalità di esercizio del godimento; l’interesse ad agire manca quando il transito veicolare comune non risulti realmente precluso. Conseguenza pratica: la CTU è valorizzata per misurare l’effettivo uso dell’area comune, e il singolo condomino conserva legittimazione autonoma anche in vicende di dimensione collettiva (Corte d’Appello di Venezia, n. 1953/2024).
Problema: quando la disciplina assembleare dell’uso di uno spazio comune sfocia in violazione dell’art. 1117-quater c.c. Principio: la tutela non opera quando l’assemblea si limiti a disciplinare modalità turnarie o razionalizzate di utilizzo, senza privare i condomini della funzione tipica del bene e senza prova di un danno concreto. Conseguenza pratica: l’efficacia delle ammissioni rese in interrogatorio formale può ricostruire le pregresse modalità d’uso e verificare se la delibera abbia solo razionalizzato una situazione già promiscuamente vissuta (Tribunale di Bari, n. 352/2025).
Problema: quale soglia di gravità è richiesta perché un’attività incida «negativamente e in modo sostanziale» sulla destinazione d’uso, e chi è legittimato ad agire. Principio: occorre un effetto permanente o qualitativamente apprezzabile di deviazione funzionale, mentre l’uso più intenso resta assorbito nel paradigma dell’art. 1102 c.c.; amministratore e condomini hanno facoltà di diffidare e agire in giudizio. Conseguenza pratica: l’illegittimità urbanistica o edilizia dell’intervento non basta, da sola, a fondare la domanda di ripristino nel rapporto tra privati, e l’azione non coincide con l’actio negatoria (Cass., ord. n. 27980/2025).
Problema: quando l’occupazione stabile di un parcheggio condominiale da parte di un singolo condomino integra violazione dell’art. 1117-quater c.c. Principio: rilevano gli indici della continuità dell’occupazione, dell’impedimento alla fruizione concorrente e dello sfruttamento esclusivo incompatibile con il modello dell’uso più intenso consentito. Conseguenza pratica: ne conseguono rimedi inibitori ed esecutivi incisivi, fino all’ordine di rimozione e all’autorizzazione dell’intervento sostitutivo dell’amministratore con ausilio della forza pubblica; il comportamento precontenzioso del convenuto rileva anche sulle statuizioni economiche (Tribunale di Reggio Emilia, n. 119/2025).
Problema: chi è legittimato a tutelare la destinazione d’uso delle parti comuni contro pattuizioni o concessioni che pretendano di creare un uso esclusivo. Principio: la legittimazione spetta sia all’amministratore sia al singolo condomino; la tutela non può essere neutralizzata da pattuizioni che pretendano di creare diritti reali atipici di uso esclusivo, né da concessioni a terzi effettuate dall’usuario esclusivo senza consenso unanime. Conseguenza pratica: la permanenza della natura comune del bene segna un limite strutturale alle appropriazioni individuali e alle esternalizzazioni del godimento (Cass. n. 20548/2025).
Problema: quando la rappresentanza processuale dell’amministratore nelle azioni ex art. 1117-quater c.c. discende direttamente dalla legge, senza necessità di autorizzazione assembleare. Principio: quando l’azione rientra nelle attribuzioni di vigilanza sull’uso delle cose comuni e sull’osservanza del regolamento, la rappresentanza discende ex lege e la delibera autorizzativa non crea un potere nuovo, restando al più un atto ricognitivo. Conseguenza pratica: manca l’interesse ad agire nell’impugnazione di una delibera meramente ricognitiva di poteri già spettanti per legge all’amministratore (Tribunale di Nola, n. 120/2025).
Problema: cosa succede quando l’iniziativa dell’amministratore esuli dagli atti di ordinaria gestione. Principio: il giudice deve verificare anche d’ufficio l’esistenza di una delibera autorizzativa idonea. Conseguenza pratica: la ratifica è possibile solo nei termini processuali assegnati (Tribunale di Termini Imerese, n. 174/2025).
I restanti cinque precedenti svolgono, per esplicita indicazione della fonte, funzione di coordinamento sistematico e non vertono direttamente sulla norma: Cass. n. 22012/2022 esclude che pattuizioni convenzionali possano creare usi esclusivi atipici su parti comuni senza titolo idoneo; Cass. n. 17975/2024 contribuisce alla distinzione tra uso più intenso e alterazione sostanziale della destinazione; Tribunale di Avellino, n. 202/2024 conferma, insieme al Tribunale di Nola, che la rappresentanza dell’amministratore per l’osservanza del regolamento discende dalla legge; Tribunale di Asti, n. 427/2025 riguarda i rimedi accessori, come la condanna alle spese e il ristoro del danno provato, applicabili anche alle azioni ex art. 1117-quater; Cass. pen. n. 10477/2015 conferma la separazione tra profili pubblicistico-edilizi e tutela civilistica condominiale. Questi precedenti non vanno confusi con quelli direttamente incentrati sulla norma, ma ne rafforzano la coerenza sistematica.
Errori frequenti
- Invocare l’art. 1117-quater c.c. per contestare una mera disciplina turnaria o razionalizzata dell’uso di uno spazio comune, in assenza di un danno concreto.
- Confondere l’ambito dell’art. 1117-quater c.c. con quello dell’art. 1117-ter c.c., trattando come mutamento di destinazione una condotta che lascia ferma la funzione del bene.
- Ritenere che l’amministratore necessiti sempre di una delibera autorizzativa per agire a tutela della destinazione d’uso delle parti comuni, anche quando l’azione rientri nella vigilanza regolamentare.
- Fondare la domanda di ripristino solo sull’illegittimità urbanistica o edilizia dell’intervento, senza provare la specifica compromissione della destinazione d’uso.
- Sovrapporre l’azione ex art. 1117-quater c.c. all’actio negatoria, quando l’oggetto della domanda è la cessazione della condotta lesiva e non la negazione di un diritto reale altrui.
- Fondare la domanda su prove generiche o deduzioni indeterminate, senza dimostrare la stabilità o ripetitività della condotta lesiva.
Collegamenti
- Art. 1117-ter c.c. — mutamento della destinazione d’uso delle parti comuni, confine sistematico con la tutela reattiva dell’art. 1117-quater c.c.
- Art. 1102 c.c. — uso della cosa comune, paradigma in cui resta assorbito l’uso più intenso non qualificabile come deviazione funzionale.
In chiave evolutiva, le decisioni mostrano un progressivo affinamento del sistema su tre direttrici: anzitutto, la più chiara distinzione tra uso più intenso e alterazione sostanziale della destinazione; in secondo luogo, il consolidamento della legittimazione concorrente di amministratore e singolo condomino; infine, la crescente severità sul versante dell’onere probatorio, con rigetto delle domande fondate su allegazioni generiche o su meri riferimenti a irregolarità edilizie non tradotte in prova di un concreto vulnus (lesione) alla funzione comune del bene (Cass. n. 17975/2024; Cass., ord. n. 27980/2025; Tribunale di Bari, n. 352/2025).
In conclusione, l’art. 1117-quater c.c. emerge come norma di chiusura funzionale a presidio dell’integrità d’uso delle parti comuni: opera in via reattiva contro deviazioni sostanziali e stabili della destinazione, non contro il mero uso più intenso o le regolazioni assembleari organizzative; la legittimazione spetta sia all’amministratore, entro i limiti della gestione conservativa e regolamentare, sia al singolo condomino; l’onere probatorio è rigoroso e richiede dimostrazione puntuale di condotta, stabilità e pregiudizio; i rimedi sono tipicamente inibitori e ripristinatori, con possibili statuizioni accessorie; la norma resta distinta sia dall’art. 1117-ter c.c. sia dall’actio negatoria, e non è supplita dalla sola illegittimità urbanistica dell’intervento.
Nota della Redazione
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