Locazioni brevi in Emilia-Romagna: la legge regionale è illegittima (Corte cost. n. 164/2026)

Con la sentenza n. 164 del 2026 la Corte costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale degli artt. 4 e 5 della legge della Regione Emilia-Romagna 19 dicembre 2025, n. 10, che disciplinava gli immobili destinati a locazione breve. Ha invece dichiarato non fondate le questioni sollevate in riferimento all’art. 117, secondo comma, lettera e), della Costituzione, cioè sul riparto di competenze tra Stato e Regioni in materia di concorrenza.

Il caso. La questione nasce da un ricorso del Presidente del Consiglio dei ministri contro la legge regionale. L’art. 4 prevedeva che chi vuole destinare un immobile alla locazione breve (affitti fino a 30 giorni) dovesse cambiare la destinazione d’uso urbanistica, passando da quella residenziale a quella turistico-ricettiva, con la presentazione di un titolo edilizio. L’art. 5 consentiva ai Comuni di individuare, nei propri strumenti di pianificazione, zone in cui l’insediamento della locazione breve era ammesso o subordinato a condizioni, come tetti percentuali di immobili destinabili a questo uso, divieti di interventi edilizi, requisiti di qualità e obblighi di dotazioni territoriali.

Il ricorso. Il Governo contestava le norme sotto vari profili: la violazione della competenza statale sulla tutela della concorrenza, la compressione della proprietà privata e della libertà d’impresa, la disparità di trattamento tra gestori di locazioni brevi e alberghi, la violazione dei livelli essenziali delle prestazioni e del principio di sussidiarietà. Sosteneva, in sintesi, che una materia come questa richiedesse una disciplina uniforme nazionale.

La risposta della Corte. La Corte ha prima respinto le censure sul riparto di competenze: regolare la destinazione d’uso degli immobili rientra nel governo del territorio e nel turismo, materie regionali, come già stabilito in precedenti pronunce. La Regione poteva quindi intervenire, anche introducendo autorizzazioni, e i Comuni potevano limitare le locazioni brevi in certe zone per contrastare il fenomeno dell’overtourism, cioè l’eccessiva pressione turistica che riduce gli alloggi disponibili per lavoratori e studenti.

Il punto decisivo. La Corte ha però ritenuto che l’art. 4 non superi il controllo di ragionevolezza e proporzionalità. La Regione impone il cambio di destinazione solo a chi affitta brevi periodi, mentre le strutture extra-alberghiere, come case e appartamenti per vacanze, possono restare con destinazione residenziale. La disparità è ingiustificata, perché le locazioni brevi possono essere anche occasionali e non imprenditoriali, e comunque non si spiega perché chi le gestisce in forma d’impresa debba essere trattato diversamente dagli altri gestori di strutture ricettive. Inoltre il cambio d’uso obbligatorio vale su tutto il territorio regionale, mentre l’overtourism colpisce solo zone circoscritte: la misura è quindi sproporzionata. Una volta caduto l’art. 4, è caduto anche l’art. 5, che su di esso si reggeva.

Cosa cambia in pratica. Da ora, in Emilia-Romagna, chi vuole affittare un immobile per brevi periodi non è più obbligato a cambiare la destinazione urbanistica e a ottenere il titolo edilizio previsto da quella legge. I Comuni non possono più usare i poteri di pianificazione previsti dall’art. 5 per limitare le locazioni brevi sul modello di quella legge. Resta però fermo che Regioni e Comuni possono disciplinare la materia con altri strumenti, e che misure di contenimento dell’overtourism restano possibili se rispettano i criteri indicati dalla Corte. Le altre censure del Governo sono state assorbite, cioè non esaminate, perché la decisione era già raggiunta.

Visualizza il provvedimento ufficiale: https://www.cortecostituzionale.it/scheda-pronuncia/2026/164