Lottizzazione abusiva per frazionamento di residenza turistico-alberghiera e onere della prova (TAR Sicilia n. 2854 del 10.08.2024)

Principi di diritto (Massima)
Integra lottizzazione abusiva ex art. 30 d.P.R. n. 380/2001 il frazionamento di un complesso immobiliare assentito con destinazione turistico-alberghiera in una pluralità di unità abitative vendute a privati, allorché tale operazione, valutata nel suo complesso, determini il mutamento della destinazione d’uso e un nuovo insediamento residenziale con incidenza sul carico urbanistico. La destinazione turistico-ricettiva non dipende dal regime proprietario dell’immobile, ma dalla sua concreta configurazione come struttura aperta a un pubblico indistinto e gestita unitariamente. Grava sul ricorrente, secondo il principio di vicinanza della prova, l’onere di dimostrare l’effettivo esercizio dell’attività turistico-ricettiva. Il classamento catastale in categorie abitative, pur rilevante sul piano fiscale, non esclude che il cambio di destinazione debba essere autorizzato dal Comune sotto il profilo urbanistico-edilizio.

Il Fatto

I ricorrenti, proprietari di quote di una residenza turistico-alberghiera, hanno impugnato l’ordinanza con cui il Comune ha loro contestato il cambio di destinazione d’uso delle unità e la lottizzazione abusiva, ordinando il ripristino delle destinazioni catastali conformi ai titoli edilizi, la soppressione dei subalterni e il divieto di utilizzo degli immobili. Hanno chiesto anche la condanna dell’Amministrazione al risarcimento del danno ex art. 30 c.p.a..

Secondo i ricorrenti, le vicende proprietarie non incidono sulla destinazione turistico-ricettiva, purché permangano apertura al pubblico e gestione unitaria; il classamento catastale non avrebbe rilievo urbanistico; mancherebbe prova della trasformazione in abitazioni private; difetterebbe l’intento lottizzatorio e sarebbe stata omessa la comunicazione di avvio del procedimento. Il Comune ha replicato richiamando il frazionamento in numerose unità, i certificati storici di residenza e l’assenza di un’obbligazione dei proprietari a cedere gli immobili al gestore.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dal riparto dell’onere probatorio nella materia degli abusi edilizi, regolato dal principio di vicinanza della prova richiamato da Cons. Stato, Sez. II, n. 1016 del 2024: grava sul ricorrente la prova delle circostanze che rientrano nella sua disponibilità.

Richiamata la nozione ampia di lottizzazione abusiva elaborata da Cons. Stato, Sez. VI, n. 2648 del 2023 e n. 5403 del 2021, il Tribunale osserva che il fenomeno è unitario e prescinde dalla consistenza delle singole opere, assumendo rilievo per l’impatto sul territorio e sul dimensionamento degli standard. L’intento lottizzatorio può desumersi da una pluralità di indizi, complessivamente valutati.

Quanto al frazionamento di strutture alberghiere, la Corte richiama Cass. pen., Sez. III, n. 22038 del 2019: ciò che rileva non è il regime proprietario, ma la configurazione della struttura come albergo, caratterizzata dalla concessione in locazione delle unità a una generalità indistinta di soggetti e per periodi predeterminati. Difettando tale configurazione, la destinazione diviene residenziale.

Nel caso concreto i ricorrenti non hanno fornito adeguata prova dell’apertura al pubblico e della concreta gestione unitaria. Manca il riscontro sulle registrazioni degli ospiti all’autorità di pubblica sicurezza, sulla documentazione contabile dei gestori e sui contratti di locazione e sublocazione previsti dagli accordi di gestione. Gli stessi contratti non imponevano ai proprietari di mettere a disposizione le unità, ma solo un onere di comunicazione preventiva. Le fatture e il singolo bonifico versati in atti non risultano idonei a comprovare la destinazione alberghiera dell’intero complesso.

Assume invece rilievo il complesso di indizi contrario: le operazioni catastali di frazionamento e riclassamento, i certificati storici di residenza e l’acquisto con agevolazioni “prima casa”. Il Collegio esclude pertinenza del riferimento alla buona fede, poiché la lottizzazione prescinde dallo stato soggettivo, e chiarisce che la risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 8/E del 2014 attiene ai profili fiscali, non escludendo l’obbligo di richiedere al Comune il cambio di destinazione. È pertanto legittimo l’ordine di riduzione in pristino e il divieto di utilizzo, essendo l’agibilità rilasciata per la sola destinazione turistico-alberghiera. Le censure procedimentali sono respinte, avendo il contraddittorio coinvolto l’amministratore del complesso e vertendosi in materia di atto sostanzialmente vincolato. Il ricorso è respinto con compensazione delle spese.