Monetizzazione standard dovuta per interventi edilizi funzionalmente unitari (TAR Lombardia n. 2901 del 10.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di monetizzazione delle aree a standard, il presupposto applicativo dell’obbligo di maggior fabbisogno previsto dall’art. 9.1.3 delle NTA del Piano dei Servizi va individuato nella nozione sostanziale di intervento, inteso come operazione che incide effettivamente sul carico urbanistico della zona. I plurimi e separati interventi edilizi, realizzati con titoli diversi nel medesimo contesto spaziale e temporale, devono essere considerati unitariamente quando siano funzionalmente diretti alla realizzazione di un medesimo scopo pratico. Ne deriva che la superficie da assumere a riferimento non è quella del singolo titolo edilizio, bensì quella complessivamente convertita, ove l’operazione nel suo insieme superi la soglia dimensionale fissata dalla previsione urbanistica. Il parametro di calcolo resta comunque la superficie effettivamente convertita, in coerenza con le indicazioni del giudice d’appello.

Il Fatto

Una società proprietaria di un edificio in Milano, oggetto di un intervento di cambio d’uso da terziario a residenziale, riceveva dal Comune una richiesta di monetizzazione delle aree a standard quantificata considerando unitariamente il complesso edilizio, comprensivo anche di porzioni di un fabbricato adiacente. Il primo ricorso veniva respinto dal TAR; il Consiglio di Stato, in riforma, annullava il provvedimento facendo salva la futura rideterminazione amministrativa nel rispetto delle indicazioni di metodo enunciate.

Il Comune riavviava quindi il procedimento e rideterminava l’importo dovuto. La società promuoveva azione di ottemperanza deducendo la violazione del giudicato; il Consiglio di Stato respingeva la domanda di nullità e fissava il termine per la riassunzione davanti al TAR. La società impugnava così il nuovo provvedimento, contestando l’applicazione della previsione urbanistica e la considerazione unitaria degli interventi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge il ricorso. Quanto al dedotto difetto di motivazione per mancato richiamo all’art. 9.1.3 delle NTA, il TAR osserva che la giurisprudenza non ritiene indispensabile la puntuale indicazione delle norme applicate, ove sia agevole l’individuazione del potere esercitato e non sussistano ostacoli al controllo giurisdizionale. Nel caso di specie il percorso processuale pregresso dimostrava che la ricorrente aveva piena contezza del potere esercitato e della previsione applicata.

Sul nucleo della censura, il Tribunale interpreta la nozione di intervento richiamata dalla previsione urbanistica: essa va riferita all’operazione che consente di valutare la portata effettiva e l’incidenza diretta sul carico urbanistico. I diversi interventi, realizzati con titoli distinti ma nel medesimo contesto spaziale e temporale, sono funzionalmente collegati quando perseguono uno stesso scopo pratico. Non è quindi decisiva la proprietà di unità immobiliari del fabbricato adiacente, ma la riconducibilità delle opere a un disegno complessivo di conversione d’uso.

Dalla documentazione emerge che l’edificio nasce unico e unitario, con licenza edilizia del 1938, a pianta quadrata e accessibile da quattro vani scala. Le planimetrie originarie evidenziano un unico corpo di fabbrica; le tavole allegate alla SCIA documentano l’unione dei piani inferiori in un unico complesso. Il TAR ritiene che la tesi della ricorrente sulla originaria separazione fisica dei due edifici non trovi riscontro documentale, non essendo la convenzione del 1951 idonea a dimostrare una situazione dei luoghi diversa da quella risultante dagli atti di fabbrica.

Il frazionamento ha creato due porzioni tra loro separate, ciascuna inferiore ai 5.000 mq. Su entrambe la società è poi intervenuta con successivi titoli diretti al mutamento di destinazione d’uso. Escludere dalla valutazione le opere realizzate sulla porzione con diverso accesso impedirebbe di apprezzare l’impatto complessivo dell’operazione, con l’esito aberrante di non collegare all’aggravamento del carico urbanistico alcun obbligo di reperimento o monetizzazione degli standard.

Il Collegio esclude il contrasto con il giudicato: la pronuncia di cognizione lasciava libero il prosieguo dell’azione amministrativa nel merito, salvo il rispetto delle direttive metodologiche. La rideterminazione si è attenuta al criterio della superficie effettivamente convertita, pari a mq 4255,15, parametro coerente con la previsione del 18% della S.l.p. convertita. Infine, quanto alla mancata controdeduzione alla memoria partecipativa, il TAR rileva che il vizio procedimentale non assume efficacia invalidante del provvedimento vincolato, non avendo la società introdotto elementi idonei a scalfire l’attendibilità della ricostruzione istruttoria. Il ricorso è respinto, con condanna alle spese di giudizio.