Mutamento di destinazione d’uso da autorimessa ad abitazione con incremento superficie utile (Cons. Stato n. 36 del 02.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso di un locale da autorimessa ad abitazione integra un aumento della superficie utile, con conseguente incremento della capacità insediativa e del carico urbanistico, anche in assenza di aumento della superficie calpestabile. Tale condotta costituiva illecito edilizio già prima dell’entrata in vigore della legge n. 765/1967, essendo sanzionabile ai sensi dell’art. 32 l. n. 1150/1942. La trasformazione di una superficie accessoria in superficie abitativa non può essere regolarizzata con la sanatoria prevista per le violazioni meramente formali, dovendosi applicare la disciplina della sanatoria che ricomprende le ipotesi di aumento di superficie utile determinate dalla modificazione della destinazione d’uso.

Il Fatto

Il Comune di Noli ha impugnato la sentenza del TAR Liguria che aveva accolto il ricorso proposto dai proprietari di un immobile per l’annullamento del provvedimento comunale del 15 novembre 2021. Con tale atto l’amministrazione aveva accolto la domanda di sanatoria ai sensi dell’art. 48, comma 3, l.r. 16/2008 e non ai sensi del comma 2 della medesima norma.

L’immobile era stato realizzato con licenza edilizia del 1959; la richiesta di sanatoria concerneva la parte originariamente destinata ad autorimessa e successivamente trasformata in abitazione. Il TAR aveva ritenuto che la modifica della destinazione d’uso, intervenuta prima del 1967, non avesse prodotto alcun incremento dello spazio agibile e non comportasse l’applicazione di sanzioni, escludendo che la realizzazione di un intero appartamento in luogo dell’autorimessa integrasse un aumento dello spazio agibile. Da qui l’appello del Comune.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha ritenuto fondato l’appello, incentrato su un unico articolato motivo con cui il Comune contestava l’interpretazione dell’art. 48 l.r. 16/2008 offerta dal giudice di primo grado. La licenza del 1959 prevedeva al piano sotterraneo una superficie di settanta metri quadrati destinata ad autorimessa; l’essere stata adibita da subito ad uso residenziale costituiva condotta già allora illecita.

La Corte ha osservato che, contrariamente a quanto affermato nella sentenza impugnata, anche prima dell’entrata in vigore della legge n. 765/1967 il mutamento della destinazione d’uso costituiva condotta sanzionabile. L’art. 32 l. n. 1150/1942, al secondo comma, prevedeva infatti che, constatata l’inosservanza delle norme e prescrizioni esecutive, si ordinasse l’immediata sospensione dei lavori: un illecito che, se scoperto all’atto della realizzazione, avrebbe comportato la sospensione dei lavori.

Il passaggio decisivo riguarda la nozione di superficie utile. Il mutamento di destinazione da autorimessa a residenziale comporta un aumento di superficie utile, seppur in assenza di aumento della superficie calpestabile, con conseguente incremento della capacità insediativa e del carico urbanistico. Si tratta della trasformazione di una superficie accessoria in superficie a uso abitativo, che non può essere sanata con una misura dimensionata per una violazione meramente formale, quale quella prevista dal comma 2 dell’art. 48 citato.

La Corte ha inoltre richiamato l’art. 22, comma 2, l.r. 16/2008, che definisce le opere interne escludendo quelle che abbiano comportato modifiche della sagoma, dei prospetti, aumento delle superfici utili o del numero delle unità immobiliari, ovvero modifiche della destinazione d’uso. Dall’esame complessivo della normativa discende che l’aumento di superficie utile determinato dalla modificazione della destinazione d’uso consente di ricondurre la richiesta di sanatoria alla fattispecie del terzo comma dell’art. 48, anche in mancanza di un aumento della superficie complessiva.

In riforma della sentenza di primo grado, il ricorso è stato pertanto respinto. La scarsa perspicuità della norma regionale ha giustificato la compensazione delle spese del doppio grado di giudizio.