Mutamento di destinazione d’uso e oneri di urbanizzazione a conguaglio (Cons. Stato n. 3186 del 23.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso di un immobile che comporti, dal punto di vista urbanistico, il passaggio tra categorie funzionali autonome e un maggiore impatto urbanistico giustifica l’imposizione degli oneri di urbanizzazione nella misura della differenza tra quelli dovuti per la destinazione originaria e quelli, se più elevati, dovuti per la nuova destinazione. Il presupposto impositivo è integrato dal maggior carico urbanistico correlato alla nuova destinazione, anche quando il mutamento non sia accompagnato da opere edilizie. Ai sensi dell’art. 23-ter, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 costituisce mutamento rilevante ogni utilizzo diverso da quello originario che assegni l’immobile a una diversa categoria funzionale. La circostanza che le modifiche di destinazione senza opere non siano soggette a titolo abilitativo non comporta l’esenzione dagli oneri.

Il Fatto

L’appellante ha presentato una denuncia di inizio attività ai sensi dell’art. 22 d.P.R. n. 380/2001, all’epoca vigente, per la demolizione e ricostruzione di fabbricati accessori ad uso magazzino, con recupero del locale a fini abitativi e aumento della superficie utile lorda. Roma Capitale, dopo aver inizialmente subordinato il perfezionamento della procedura all’esito di una domanda di condono e aver poi autorizzato le opere, ha dapprima confermato la legittimità dell’intervento con due prescrizioni e ha successivamente richiesto il pagamento degli oneri concessori a conguaglio, per un importo quantificato in sede amministrativa.

L’interessata ha impugnato dinanzi al TAR Lazio le note del procedimento. Il Tribunale, con sentenza n. 18255 del 2023, ha respinto il primo motivo e accolto parzialmente il secondo e integralmente il terzo. Avverso tale pronuncia è stato proposto appello, lamentando la sovrastima del contributo e l’incompetenza dell’ufficio che aveva adottato gli atti.

La Motivazione della Corte

In via preliminare il Collegio rileva che l’amministrazione non ha proposto appello incidentale avverso il capo della sentenza che aveva accolto il secondo motivo di ricorso di primo grado: su quel capo si è pertanto formato il giudicato.

Nel merito, il primo motivo è infondato. L’intervento ha determinato il mutamento della destinazione d’uso da magazzino a residenziale, con passaggio a una diversa categoria funzionale e conseguente aumento del carico urbanistico nella zona. La Corte richiama l’orientamento della giurisprudenza amministrativa secondo cui, in caso di modificazione della destinazione d’uso correlata a maggior carico urbanistico, è integrato il presupposto che giustifica l’imposizione della differenza tra gli oneri dovuti per la destinazione originaria e quelli dovuti per la nuova.

Il Collegio valorizza il criterio della categoria funzionale autonoma: il pagamento è dovuto quando il mutamento determini il passaggio a una categoria con maggiore carico urbanistico rispetto a quella pregressa, mentre è escluso quando il mutamento avvenga all’interno della stessa categoria. Il richiamo all’art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001 conferma che la rilevanza del mutamento prescinde dall’esecuzione di opere edilizie.

Il secondo motivo è parimenti infondato. La delibera della Giunta capitolina n. 148/2012 affida al Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica le funzioni di monitoraggio e indirizzo sugli interventi edilizi, mentre gli adempimenti di ricezione e controllo delle DIA sono attribuiti ai Municipi. Gli atti impugnati, adottati dal Dipartimento, non violano quindi le regole interne sulla competenza.

L’appello è respinto. La peculiarità della fattispecie giustifica la compensazione delle spese del giudizio tra le parti.