Mutamento destinazione d’uso e sanatoria non caduca ordine di demolizione (Cons. Stato n. 4443 del 03.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso di locali originariamente previsti come garage, cantina o centrale termica in ambienti residenziali abitabili, con creazione di nuovi volumi e aggravio del carico urbanistico, integra ristrutturazione edilizia pesante e richiede il permesso di costruire o la SCIA sostitutiva secondo le disposizioni applicabili ratione temporis. In difetto del titolo, l’ordine di demolizione ex art. 33 d.P.R. n. 380/2001 è legittimo. La presentazione della domanda di accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001 non determina inefficacia sopravvenuta, caducazione o invalidità dell’ingiunzione, ma solo uno stato di quiescenza e temporanea non esecutività; formatosi il diniego tacito e non impugnato, l’ordine riprende vigore senza necessità di riedizione del potere sanzionatorio.

Il Fatto

I comproprietari di un immobile residenziale in un Comune laziale impugnavano davanti al TAR Lazio l’ordinanza con cui l’amministrazione aveva ingiunto la demolizione di opere edilizie difformi dal titolo concessorio e il ripristino dei luoghi. Il provvedimento faceva seguito a un sopralluogo della Polizia Locale, che aveva accertato la realizzazione di interventi non assentiti su un fabbricato composto da piano fuori terra residenziale e piano interrato pertinenziale, in zona sottoposta a vincoli ambientali, idrogeologici e sismici.

I ricorrenti avevano presentato istanza di accertamento di conformità, respinta dall’amministrazione. Il TAR respingeva il ricorso, qualificando le opere come ristrutturazione edilizia pesante e ritenendo irrilevante la domanda di sanatoria. Proponevano appello, lamentando il diverso regime sanzionatorio tra art. 33 e art. 37 d.P.R. n. 380/2001 e gli effetti della domanda presentata ai sensi della normativa speciale sul Piano Casa.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto la distinzione tra ristrutturazione pesante e leggera, rilevante per individuare il titolo abilitativo e la sanzione applicabile. Gli appellanti sostenevano che gli interventi al piano seminterrato consistessero nell’eliminazione di intercapedini e nel posizionamento di arredi, dunque in opere riconducibili alla SCIA e non al permesso di costruire.

La Sezione ritiene non revocabile in dubbio l’accertamento del primo giudice sulla consistenza delle opere. L’insieme degli interventi ha oggettivamente determinato il mutamento di destinazione d’uso di locali previsti in progetto con altra destinazione e ha dato vita a nuovi volumi residenziali, con incremento del carico urbanistico, anche mediante chiusura di un portico e realizzazione di una piscina. Tali opere, per natura e consistenza, giustificano il legittimo intervento sanzionatorio dell’amministrazione, tanto più in un’area gravata da plurimi vincoli.

Quanto al secondo motivo, la Corte esamina gli effetti della domanda di sanatoria presentata sul presupposto della normativa speciale e premiale sul Piano Casa. L’idoneità “regolarizzante” della domanda è giudicata del tutto indimostrata e postulata in astratto, non confermata neppure dai precedenti amministrativi richiamati, che evidenziano reiterati dinieghi fondati sulla radicale insanabilità degli abusi.

Il Collegio conferma l’assioma del primo giudice: la domanda di sanatoria non determina alcuna inefficacia sopravvenuta o caducazione, né invalidità dell’ingiunzione di demolire. Essa produce soltanto uno stato di quiescenza e temporanea non esecutività del provvedimento, finché non si sia formato il diniego tacito. Decorso inutilmente il termine e in mancanza di impugnazione tempestiva, l’ordine riprende vigore senza necessità di riedizione del potere.

L’appello è pertanto respinto, con condanna degli appellanti in solido alle spese del grado, liquidate in euro 4000,00 oltre accessori.