Inedificabilità sopravvenuta del lotto e nullità della convenzione: la presupposizione (TAR Puglia n. 981 del 25.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
La mancata edificabilità del fondo, conseguente all’apposizione di un vincolo archeologico sopravvenuto, non determina la nullità della convenzione di cessione, ove tale qualità non sia venuta meno al momento della stipula. La presupposizione, quale obiettiva situazione di fatto sottintesa come premessa implicita del consenso, rileva ai fini della nullità solo se la situazione presupposta difetti già al momento della conclusione del negozio; ove venga meno nella fase esecutiva, si configura un’ipotesi di risoluzione del contratto per fatto non imputabile alle parti. La valutazione circa la validità dell’atto deve essere compiuta con riferimento al momento genetico dello stesso.

Il Fatto

Una cooperativa edilizia impugnava la convenzione di cessione di un lotto, stipulata nel 2003, deducendone la nullità per violazione di norme imperative, per illiceità o mancanza della causa e per impossibilità dell’oggetto, in ragione della inedificabilità sopravvenuta del suolo, conseguente all’apposizione del vincolo archeologico. La società chiedeva la riacquisizione del lotto da parte del Comune e la restituzione delle somme versate, oltre al risarcimento dei danni. Il Comune si costituiva solo all’esito di una lunga fase processuale, rendendosi disponibile all’assegnazione di un lotto alternativo, proposta non accolta dalla ricorrente.

La Motivazione della Corte

Il TAR, esaminati i motivi di ricorso, ha ritenuto che la domanda di nullità si fondi su una premessa erronea. L’edificabilità del suolo, quale elemento caratteristico della convenzione, integra la fattispecie della presupposizione, ossia una situazione obiettiva sottintesa dalle parti come presupposto implicito del consenso. Tale situazione, tuttavia, era presente al momento della stipula della convenzione del 2003: la qualità edificatoria del lotto è venuta meno successivamente, a seguito del vincolo archeologico. Il Collegio ha precisato che la nullità, quale sanzione più grave, si valuta con riferimento al momento genetico dell’atto, mentre le sopravvenienze possono rilevare come cause di risoluzione per impossibilità sopravvenuta.

I Giudici hanno quindi escluso la possibilità di riqualificare d’ufficio l’azione in tal senso, in ragione della diversità dei rimedi, del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e della necessità di garantire il contraddittorio.

La Corte ha richiamato la giurisprudenza di legittimità secondo cui la modifica urbanistica sopravvenuta, che introduce un limite alla potenziale edificabilità del bene, può abilitare la parte acquirente a chiedere la risoluzione del contratto per il venir meno della causa in concreto ovvero per il mancato verificarsi della presupposizione.

Le domande risarcitorie e di ripetizione dell’indebito, proposte in via accessoria, sono state respinte in quanto strettamente dipendenti dall’azione di nullità, non accolta.

Il ricorso è stato pertanto respinto, con compensazione delle spese di lite in ragione della peculiarità della vicenda e della minima attività difensiva svolta dall’Amministrazione.