Obbligo propter rem di urbanizzazione grava anche sull’acquirente del lotto edificato (TAR Sardegna n. 1054 del 21.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’obbligazione assunta dal lottizzante con la convenzione di lottizzazione di realizzare le opere di urbanizzazione ha natura propter rem e grava, oltre che sull’originario stipulante, su chi richiede la concessione, su chi realizza l’edificazione e sui loro aventi causa. Essa segue il bene anche quando il lotto sia già edificato, poiché il riferimento agli acquirenti degli immobili conferma il perpetuarsi del vincolo. L’art. 28 della legge n. 1150/1942 e l’art. 12 del d.P.R. n. 380/2001 non attribuiscono al Comune un obbligo automatico di sostituirsi al lottizzante inadempiente. L’escussione della fidejussione e il completamento delle opere rientrano in un potere sostitutivo eventuale, espressione di discrezionalità amministrativa. L’acquirente che sia esso stesso obbligato non può invocare la propria posizione debitoria per imporre all’ente un intervento in sostituzione.

Il Fatto

La ricorrente, acquirente di un immobile a destinazione abitativa compreso nel piano di lottizzazione denominato “Cala Zavorra” del Comune di Sarroch, ha chiesto al Comune di completare, o far completare, le opere di urbanizzazione e di prenderle in consegna, con risarcimento del danno in forma specifica o per equivalente.

Il Comune ha respinto l’istanza con provvedimento del 13 settembre 2022, protocollato il 28 settembre 2022, rilevando che l’obbligo di esecuzione gravava anche sugli acquirenti dei lotti, che la destinazione di risorse proprie rientrava nella propria discrezionalità e che altrettanto discrezionale era la scelta di escutere la garanzia fideiussoria. La ricorrente ha impugnato tale diniego con sei motivi, incentrati sulla pretesa esistenza di un obbligo legale del Comune di intervenire.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dal dato negoziale. La convenzione del 28 gennaio 1988 prevede, all’art. 3, l’impegno della lottizzante “anche per i suoi successori od aventi causa” ad attuare il piano, e all’art. 6 pone a cura e spese dei lottizzanti l’esecuzione delle opere di urbanizzazione, con manutenzione a carico degli stessi fino al collaudo finale. Il tenore testuale è chiaro e non lascia spazio a letture riduttive.

Da qui la qualificazione dell’obbligo come propter rem, secondo un orientamento consolidato richiamato dal Collegio (Cass. civ. n. 10947 del 1994, Cass. civ. n. 6382 del 1988, Cons. Stato n. 1952 del 2024). L’obbligazione segue il bene e si trasmette automaticamente agli acquirenti. Il Collegio respinge la tesi della ricorrente secondo cui il vincolo riguarderebbe solo il lotto ancora edificabile: il riferimento agli aventi causa di chi ha realizzato l’edificazione dimostra il contrario.

Decisiva è poi la clausola dell’atto di acquisto, che richiama espressamente i vincoli e gli oneri derivanti dalla convenzione di lottizzazione. Tale clausola rende gli oneri opponibili all’acquirente, che entra nella posizione giuridica del lottizzante quanto agli obblighi di realizzazione, di manutenzione e di cooperazione al collaudo.

Il Tribunale esclude che l’art. 28 della legge n. 1150/1942 e l’art. 12 del d.P.R. n. 380/2001 impongano al Comune di sostituirsi al lottizzante inadempiente. Il potere sostitutivo è eventuale, non automatico, e la sua attivazione rientra nelle scelte discrezionali dell’ente sull’allocazione delle risorse. L’amministrazione ha peraltro documentato la presa in carico delle reti idrica e fognaria e di parte dell’illuminazione, con la non collaudabilità della viabilità per assenza del manto stradale, in coerenza con l’art. 6 della convenzione.

Quanto ai doveri di correttezza e buona fede, il Collegio rileva che la diffida della ricorrente era generica e che la stessa non ha attivato alcuna iniziativa verso gli originari lottizzanti. Nessun pregiudizio è derivato dal contegno del Comune, che si è limitato a respingere le pretese. Il ricorso è pertanto respinto, con integrale compensazione delle spese per i peculiari profili interpretativi.