Onere della prova e C.T.U. nella demolizione di opere anteriori al 1967 (TAR Molise n. 274 del 24.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nel giudizio sull’ordine di demolizione, la relazione del consulente tecnico d’ufficio resa nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare, che collochi l’edificazione dell’opera in epoca anteriore al 1967, integra un serio principio di prova della risalenza del manufatto. A fronte di tale attestazione, l’Amministrazione che intenda legittimamente ordinare la demolizione non può limitarsi ad affermare apoditticamente che le risultanze peritali non sono corroborate da documentazione: deve fornire una prova contraria adeguata in ordine alla precisa collocazione temporale del presunto abuso. La vendita all’asta non ha effetto sanante degli illeciti edilizi, ma la C.T.U. espletata nella procedura costituisce, per sua natura, un indice di affidabilità idoneo a fondare una presunzione della preesistenza delle opere e la buona fede degli acquirenti.

Il Fatto

Le società ricorrenti avevano acquistato in forza di decreto di assegnazione del 30 agosto 2022, reso dal G.E. del Tribunale di Isernia in una procedura esecutiva immobiliare, alcuni fabbricati siti nel Comune di Rocchetta a Volturno. Successivamente, all’esito di un’attività di controllo, l’Ufficio Tecnico comunale emanava l’ordinanza di demolizione n. 1 del 13 febbraio 2024, intimando la demolizione degli immobili ritenuti realizzati in assenza di titolo edilizio, con ripristino dello stato dei luoghi. Con la successiva ordinanza n. 2 del 4 aprile 2024 il Comune rettificava la precedente, sostituendo la particella erroneamente indicata con quella corretta.

Le società impugnavano i provvedimenti deducendo la violazione delle garanzie procedimentali e l’eccesso di potere per difetto istruttorio e contraddittorietà, in particolare per aver il Comune collocato i fabbricati in epoca successiva al 1967 senza considerare che una C.T.U. svolta nella procedura esecutiva ne aveva attestato la legittimità sul presupposto della costruzione anteriore a tale data. Il Comune non si costituiva in giudizio.

La Motivazione della Corte

Il Collegio accoglie il ricorso per l’assorbente fondatezza del secondo motivo, relativo al deficit istruttorio-motivazionale dei provvedimenti impugnati, richiamando quanto già rilevato in sede cautelare con l’ordinanza n. 54 del 9 maggio 2024. La questione giuridica ruota attorno alla distribuzione dell’onere della prova in materia di risalenza dell’opera abusiva.

Il Tribunale ricorda l’indirizzo generale secondo cui grava sul proprietario assoggettato all’ingiunzione dimostrare il carattere risalente del manufatto, collocandone la realizzazione in epoca anteriore alla legge n. 765 del 1967, che ha esteso l’obbligo di previa licenza edilizia alle costruzioni fuori dal centro urbano. Tale prova può essere fornita con informazioni catastali di primo impianto o altri documenti probanti, in applicazione del principio di vicinanza della prova.

Tale regola, tuttavia, non è applicabile al caso concreto. Il compendio immobiliare era stato acquistato, nella stessa consistenza, nell’ambito di una procedura esecutiva sulla scorta di un’affidabile C.T.U.. Il Collegio richiama Cons. Stato, Sez. IV, n. 1996 del 2017, secondo cui la vendita all’asta non produce effetto sanante degli illeciti edilizi, ma ritiene che le attestazioni peritali fossero idonee a far sorgere una presunzione della risalenza ante 1967 delle opere, che l’Amministrazione avrebbe dovuto superare con prova contraria.

La C.T.U. costituisce dunque un serio principio di prova, da cui deriva, secondo la giurisprudenza richiamata (TAR Campania n. 1788 del 2024; TAR Campania n. 3367 del 2016), l’obbligo della P.A. di dimostrare che al tempo di realizzazione dell’opera era previsto il previo titolo abilitativo. Nel caso di specie il Comune si è limitato ad affermare in modo apodittico che le attestazioni di legittimità non erano corroborate da documentazione, senza offrire alcuna risalenza cronologica del presunto abuso, pur a fronte di un serio principio di prova contrario.

Da qui l’illegittimità dei provvedimenti, accolto il ricorso con assorbimento delle altre doglianze e annullate le ordinanze impugnate. Le spese processuali sono integralmente compensate per le eccezionali ragioni di legge.