Oneri di urbanizzazione e prescrizione: decorrenza dalla conoscibilità oggettiva del cambio d’uso (Cons. Stato n. 10490 del 30.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di oneri di urbanizzazione conseguenti a cambio di destinazione d’uso, il termine di prescrizione ex art. 2935 c.c. decorre dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere, da individuarsi nel momento in cui il fatto generatore è oggettivamente percepibile dal Comune creditore secondo il modello dell’homo eiusdem condicionis et professionis. La liberalizzazione dei mutamenti di destinazione per unità inferiori a 150 mq., che non impone alcuna comunicazione, non onera l’amministrazione a predisporre controlli preventivi per impedire la prescrizione. Se dalla comunicazione di fine lavori non emerge il mutamento e il progettista ha asseverato la conformità alle destinazioni del titolo edilizio, il dies a quo va collocato al momento in cui l’ufficio acquisisce concretamente la notizia del cambio d’uso. Le obbligazioni di pagamento degli oneri hanno natura reale e propter rem e gravano anche sull’acquirente avente causa.

Il Fatto

Una società presentava nel 2002 una d.i.a. per il frazionamento di un immobile destinato a laboratorio-uffici in undici unità, con variante successiva; i lavori si concludevano in quello stesso anno con dichiarazione asseverata di fine lavori. Nel 2012, in occasione dell’istruttoria su un titolo edilizio minore relativo a una delle unità, l’ufficio acquisiva documentazione da cui emergeva un mutamento di destinazione d’uso in residenziale non comunicato. Il Comune avviava quindi il procedimento e con provvedimento del 2014 richiedeva alla proprietaria dell’unità, acquirente della società originaria titolare del titolo, il pagamento pro quota della monetizzazione di standard.

La proprietaria impugnava l’atto davanti al TAR Lombardia, che accoglieva il ricorso ritenendo la pretesa prescritta, sul rilievo che il termine decorresse dalla conclusione dei lavori. Il Comune proponeva appello, contestando l’individuazione del dies a quo.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato muove dall’art. 2935 c.c., pacificamente applicabile, e distingue il fatto materiale costitutivo del credito dalla sua conoscibilità da parte del creditore. Il termine non può decorrere se il presupposto della pretesa non è oggettivamente conoscibile dall’amministrazione: la norma va letta nel senso che rileva il momento in cui il fatto è percepibile secondo il modello dell’agente modello, con richiamo, in tema di risarcimento, all’orientamento consolidato (Cass. civ., sez. III, n. 29328 del 2024).

La Corte respinge la tesi del TAR secondo cui la liberalizzazione dei cambi di destinazione per unità inferiori a 150 mq., introdotta dalla legge della Regione Lombardia n. 1/2001, esonererebbe il privato dalla comunicazione ma imporrebbe all’ente controlli tempestivi. La circostanza che il mutamento non richieda comunicazione non trasforma il Comune in un soggetto tenuto a vigilanza preventiva generalizzata per evitare la prescrizione.

Nel caso concreto, dalla comunicazione di fine lavori del 2002, asseverata ai sensi dell’art. 2 l. n. 662/1996, risultava la sola destinazione a laboratorio-uffici conforme al titolo edilizio; nessun elemento lasciava desumere la destinazione residenziale. Il Comune ha quindi confidato nella veridicità della dichiarazione. La Corte separa il profilo della conformità urbanistica da quello della prescrizione degli oneri: il dies a quo va fissato al 2012, quando l’istruttoria ha reso il cambio d’uso oggettivamente percepibile.

Il Collegio richiama i principi di leale collaborazione e correttezza, cristallizzati nell’art. 2, comma 2-bis, l. n. 241/1990: chi non comunica il mutamento già realizzato non può pretendere che la prescrizione decorra immediatamente dal cambio d’uso.

Passando ai motivi riproposti, la Corte ricorda la giurisprudenza sulla natura reale delle obbligazioni per oneri di urbanizzazione (Cons. Stato, sez. IV, n. 7254 del 2024; Cass. civ., sez. II, n. 12571 del 2011), gravanti anche sull’acquirente avente causa. L’appello è quindi accolto e il ricorso di primo grado respinto, con compensazione delle spese.