Opere edilizie valutate unitariamente e sanatoria paesaggistica (Cons. Stato n. 1945 del 10.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’incidenza complessiva sull’assetto del territorio di un intervento edilizio composto da una pluralità di opere va valutata unitariamente, non scomposta in singoli interventi considerati in modo atomistico. La realizzazione di una tettoia di dimensioni non ridotte e di un balcone determina trasformazione della sagoma e del prospetto, aumento della superficie utile e incremento del carico urbanistico, con necessità del previo titolo edilizio e dell’autorizzazione paesaggistica in area vincolata. Tali opere non sono suscettibili di sanatoria paesaggistica ai sensi dell’art. 167, comma 4, d.lgs. n. 42/2004 per l’aumento di superficie che producono. I motori dei climatizzatori rientrano invece nell’edilizia libera e non richiedono autorizzazione paesaggistica. La presentazione dell’istanza di sanatoria non determina l’inefficacia definitiva dell’ordinanza di demolizione né l’improcedibilità del ricorso.

Il Fatto

Un privato impugnava davanti al TAR Campania l’ordinanza con cui il Comune aveva ingiunto la demolizione di alcune opere realizzate su un immobile in area paesaggisticamente vincolata: una tettoia in cotto di circa venti metri quadri, un balcone di circa dieci metri quadri e due motori per climatizzatori staffati alla facciata.

Il ricorrente deduceva che gli interventi rientrassero nell’edilizia libera, che la motivazione fosse contraddittoria per il richiamo congiunto agli art. 31 e art. 33 d.P.R. n. 380/2001 e che fosse pendente un’istanza di compatibilità paesaggistica. Il TAR respingeva il ricorso. Proponeva quindi appello, ribadendo l’inefficacia dell’ordinanza per effetto dell’istanza di sanatoria.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’appello, salvo che per i climatizzatori. Il punto di partenza è il criterio di valutazione: l’incidenza complessiva sull’assetto del territorio va accertata sull’insieme delle opere, nel loro contestuale impatto e nelle reciproche interazioni, non sui singoli manufatti separatamente (Cons. Stato, sez. II, 14 luglio 2025 n. 6180; sez. VII, 18 febbraio 2025 n. 1382).

Applicando il criterio, tettoia e balcone hanno prodotto incremento di volume e superficie, oltre al mutamento di sagoma e prospetto, con conseguente necessità del titolo edilizio e dell’autorizzazione paesaggistica. La conclusione non muta neppure accedendo alla lettura atomistica: la tettoia non rientra nella manutenzione ordinaria o straordinaria, perché trasforma la sagoma e il prospetto e aumenta il carico urbanistico (Cons. Stato, sez. V, 7 ottobre 2024 n. 8017; sez. II, 16 maggio 2024 n. 4366).

Quanto all’istanza di compatibilità paesaggistica, il Collegio rileva che agli atti non risulta alcuna richiesta di sanatoria ai sensi degli art. 36 o 37 d.P.R. n. 380/2001, ma solo un’istanza ex art. 167 d.lgs. n. 42/2004. La semplice puntualizzazione nella relazione tecnica non equivale a domanda di sanatoria. In ogni caso, la presentazione dell’istanza non incide sulla legittimità dell’ordinanza, ma ne sospende solo temporaneamente l’efficacia; non ne deriva né l’inefficacia definitiva né l’improcedibilità del ricorso (C.g.a. 16 luglio 2025 n. 585; Cons. Stato, sez. III, 11 febbraio 2025 n. 1119).

Manifestamente infondata è la censura di contraddittorietà della motivazione: il richiamo all’art. 33 nelle premesse è formale, mentre il dispositivo richiama chiaramente l’art. 31 per l’assenza del titolo edilizio. Quanto ai due motori per climatizzazione, essi rientrano nell’edilizia libera ai sensi dell’art. 6, comma 1, lett. a-bis) d.P.R. n. 380/2001 e non richiedono autorizzazione paesaggistica ex punto A.5 dell’allegato A al d.P.R. n. 31/2017: il provvedimento è annullato solo sotto tale profilo. Spese compensate.