Opere su parti comuni e assenso dei condomini nel titolo edilizio (TAR Sardegna n. 877 del 09.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il condomino può ottenere il titolo edilizio per opere incidenti su parti comuni dell’edificio, strettamente pertinenziali alla propria unità immobiliare, senza il consenso preventivo degli altri partecipanti, purché si tratti di modificazioni volte al migliore godimento della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 cod. civ. e non di innovazioni ex art. 1120 cod. civ.. Le innovazioni si distinguono dalle modificazioni sotto il profilo oggettivo, perché incidono sull’essenza del bene alterandone funzione e destinazione, e sotto quello soggettivo, perché implicano un interesse collettivo espresso da una maggioranza qualificata. La dichiarazione resa dal richiedente nel modello unico, che qualifichi erroneamente le opere come non incidenti su parti comuni, integra una dichiarazione erronea e non falsa, quando le opere siano comunque assentibili senza assenso. In assenza di allegazione del danno alle parti comuni o del pregiudizio alla stabilità, sicurezza e decoro architettonico, le censure di difetto di legittimazione del richiedente e di carenza di istruttoria non sono fondate.

Il Fatto

I ricorrenti, proprietari di due appartamenti di un fabbricato a due piani con cortile comune, impugnavano il provvedimento unico con cui il Comune aveva autorizzato, all’esito di conferenza di servizi, la ristrutturazione con riqualificazione energetica dell’unità immobiliare della controinteressata, nonché il successivo diniego di annullamento in autotutela. Il titolo era stato rilasciato ai sensi dell’art. 30 della L.R. n. 8/2015 (c.d. Piano Casa).

I ricorrenti lamentavano che buona parte delle opere riguardasse le parti comuni – ampliamento e spostamento delle aperture, chiusura di balcone e veranda, cappotto termico su una sola porzione di facciata, tubazioni di climatizzazione, impianto fotovoltaico sul tetto comune – e che la controinteressata avesse attestato falsamente nel modello unico che le opere non riguardavano parti comuni, sviando l’amministrazione. Il Comune e la controinteressata eccepivano l’irricevibilità per tardività e plurimi profili di inammissibilità.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge in via preliminare l’eccezione di irricevibilità. I ricorrenti, alla data della comunicazione di inizio lavori, non conoscevano né le opere da eseguire né il contenuto del titolo edilizio, acquisito solo l’8 agosto 2021 a seguito di istanza di accesso: il ricorso straordinario, presentato il 10.11.2021, è quindi tempestivo. Infondata è anche l’eccezione di difetto di legittimazione attiva, poiché dalla documentazione emerge che gli appartamenti dei ricorrenti e della controinteressata fanno parte di un unico complesso immobiliare.

Nel merito, il Tribunale muove dagli artt. 1102, 1120 e 1122 cod. civ. e richiama il criterio distintivo elaborato dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. Sez. II n. 917 del 2024): le innovazioni ex art. 1120 cod. civ. consistono in opere di trasformazione che incidono sull’essenza della cosa comune, mentre le modificazioni ex art. 1102 cod. civ. rientrano nelle facoltà del singolo condomino per una migliore e più razionale utilizzazione del bene. Nessuno degli interventi autorizzati – chiusura di balcone e veranda, cappotto termico, pannello solare, modifiche delle aperture – integra una innovazione, non alterando consistenza, funzione e destinazione del bene comune né limitando il godimento altrui.

La dichiarazione dell’allegato al modello unico, secondo cui le opere non riguardano parti comuni, va quindi intesa come dichiarazione erronea e non falsa: la richiedente avrebbe dovuto barrare la diversa dicitura relativa alle opere su parti comuni che non necessitano di assenso ex art. 1102 cod. civ.. La legittimazione a chiedere il titolo spetta al singolo condomino per l’opera pertinenziale alla propria unità, in virtù del combinato disposto degli artt. 1102, 1105 e 1122 cod. civ., senza che gli altri possano opporsi in assenza di danno (TAR Campania n. 1590 del 2018; Cons. Stato n. 2546 del 2010). La chiusura di balconi e veranda riguarda beni di esclusiva proprietà, non comuni (Cass. n. 8159 del 1996); l’impianto fotovoltaico occupa meno del 3,5% del tetto ed è conforme all’art. 1122-bis cod. civ.; il cappotto produce un incremento di spessore di pochi centimetri.

Quanto al profilo strutturale, i ricorrenti non hanno specificato quali interventi comprometterebbero la stabilità e sicurezza dell’edificio né quali norme imporrebbero l’indagine strutturale. Il ricorso è pertanto infondato; le spese sono compensate in ragione della peculiarità della vicenda.