Opere di urbanizzazione non collaudate e obblighi propter rem dei condomini (TAR Lombardia n. 1193 del 29.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
La presa in carico, da parte del Comune, delle opere di urbanizzazione realizzate dal lottizzante in esecuzione di una convenzione presuppone l’accertamento della loro buona e regolare esecuzione, che per gli impianti tecnologici non può prescindere da un collaudo funzionale o prestazionale e non si esaurisce nella sola verifica statico-strutturale. La clausola convenzionale che subordina il passaggio di proprietà al collaudo e alla sussistenza dell’interesse collettivo non integra una condizione meramente potestativa, ma un criterio di selezione dei soli beni funzionalmente idonei allo scopo. Le obbligazioni derivanti dalla convenzione di lottizzazione hanno natura propter rem e gravano, in regime di ambulatorietà passiva, anche sugli aventi causa del lottizzante, senza assimilarli a parti del rapporto convenzionale. Le domande di condanna proposte dal condomino contro il lottizzante privato involgono diritti soggettivi e difettano della giurisdizione del giudice amministrativo; esse rientrano invece nella giurisdizione esclusiva del TAR quando rivolte al Comune, in quanto attinenti al governo del territorio.

Il Fatto

La ricorrente è proprietaria di un appartamento in un comprensorio realizzato, in forza di convenzione urbanistica del 20 dicembre 1974, dalla società lottizzante, poi fallita. Con l’art. 7 della convenzione gli impianti di tutti i servizi, tra cui la fognatura, erano destinati a passare gratuitamente in proprietà al Comune dietro richiesta, una volta ravvisata l’opportunità per necessità di interesse collettivo e accertata la buona e regolare esecuzione. Nelle more, la manutenzione ordinaria e straordinaria restava a carico dei privati.

A seguito di uno sversamento fognario, il Sindaco aveva emanato un’ordinanza contingibile e urgente nei confronti della lottizzante e dei condomini, poi revocata. La ricorrente ha quindi chiesto al TAR di accertare l’avvenuto trasferimento dell’impianto al Comune dal 1991, la nullità della clausola n. 7, il proprio difetto di legittimazione passiva e la condanna, anche solidale, del Comune e della lottizzante alla messa a norma, al risarcimento e alla ripetizione di circa 30.000 euro.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dal difetto di titolo traslativo. Il trasferimento della proprietà richiede un atto o un fatto idoneo a spostare il dominio: non basta la delibera consiliare che riconosce l’interesse pubblico, né l’uso pubblico di fatto del bene. La dicatio ad patriam, inoltre, è idonea a costituire una servitù di uso pubblico, non a trasferire la proprietà, e nella specie non è provata la destinazione del bene alle esigenze della collettività indistinta.

Il giudice passa poi all’obbligo di presa in carico. L’art. 28 della legge n. 1150/1942 impone la cessione gratuita delle aree e degli impianti previo collaudo. La clausola n. 7 della convenzione è valida: le due condizioni poste — interesse collettivo e buona e regolare esecuzione — non integrano una condizione meramente potestativa, ma rispondono all’interesse patrimoniale pubblicistico di acquisire opere funzionanti, evitando di addossare alla collettività i costi di beni inservibili. In tal senso il richiamo a Cons. Stato n. 4511 del 2025.

Nel merito, il collaudo del 21 giugno 1982 non è sufficiente: per gli impianti tecnologici il giudizio di regolare esecuzione non può scindersi da quello di funzionalità ed efficienza, e il sopralluogo si limitò a una ricognizione statica dei lavori. La delibera consiliare del 1991 subordinava la presa in carico all’esecuzione di interventi manutentivi a cura dei privati, condizione mai avveratasi. Né rilevano la restituzione della polizza fideiussoria o il rilascio delle agibilità.

Sul piano soggettivo, la Corte afferma la natura propter rem delle obbligazioni convenzionali, che gravano anche sugli acquirenti delle unità immobiliari, rendendoli corresponsabili della manutenzione fino al trasferimento. Le domande di condanna verso la lottizzante, soggetto privato, difettano di giurisdizione: la materia non involge alcun esercizio, neppure mediato, di pubblico potere. Analoga eccezione, invece, è respinta quanto al Comune, ma nel merito la domanda è infondata e, per la parte risarcitoria, sfornita di prova. Il ricorso è respinto e in parte dichiarato inammissibile, con compensazione delle spese.