Permesso di costruire al conduttore richiede il consenso scritto del proprietario (TAR Sicilia n. 340 del 04.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di permesso di costruire, la legittimazione del conduttore a presentare l’istanza non si esaurisce nel rapporto obbligatorio derivante dal contratto di locazione. Il diritto a edificare costituisce proiezione del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento. Ne deriva che, quando la legittimazione si fondi su una disponibilità del bene a titolo diverso, l’Amministrazione deve accertare la sussistenza del consenso del proprietario e, in difetto, non può rilasciare il titolo edilizio. Tale consenso non può desumersi implicitamente da un vincolo di destinazione funzionale dell’immobile, né dall’inerzia o dalla mancata opposizione del proprietario.

Il Fatto

Una associazione conduttrice di un immobile presentava istanza di permesso di costruire per l’adeguamento e la trasformazione della ludoteca ivi esistente in micronido. Il Comune di Giardini Naxos negava il titolo con nota del 20 giugno 2025, rilevando che dall’istanza non emergeva il consenso del proprietario alla realizzazione delle opere.

La ricorrente impugnava il diniego davanti al TAR Sicilia, deducendo la violazione dell’art. 10-bis della legge n. 241/1990, l’omesso soccorso istruttorio e, nel merito, la propria legittimazione quale conduttrice, in base all’art. 11 del d.P.R. n. 380/2001. In via subordinata chiedeva, ai sensi degli artt. 31 e 117 cod. proc. amm., l’accertamento dell’obbligo di provvedere. Si costituivano il Comune e il proprietario controinteressato, opponendosi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina anzitutto la domanda subordinata, di carattere logicamente pregiudiziale. La nota impugnata ha natura definitiva: dispone espressamente che l’istanza “non può essere accolta” per la mancanza della documentazione attestante il consenso del proprietario. Manca, dunque, il presupposto dell’inerzia richiesto dagli artt. 31 e 117 cod. proc. amm., con conseguente inammissibilità della domanda sul silenzio.

Nel merito, il TAR richiama la giurisprudenza consolidata secondo cui per edificare è necessaria la disponibilità dell’area, che postula una relazione qualificata a contenuto reale con il bene, non essendo sufficiente il solo rapporto obbligatorio. La richiesta è ammissibile da parte di altro titolare di diritto reale o obbligatorio solo quando il richiedente sia autorizzato in base al contratto o abbia ricevuto espresso consenso dal proprietario. L’onere di verifica del Comune, ex art. 11 del d.P.R. n. 380/2001, assume connotati differenti a seconda che la legittimazione si fondi su un diritto reale o su una disponibilità a titolo diverso.

Nel caso di specie il contratto di locazione non autorizzava “in bianco” ogni futuro intervento, riferendosi solo a progetti già esistenti al momento della stipula. Il vincolo di destinazione a micronido del 27 febbraio 2023 non contemplava le opere di ampliamento e sopraelevazione del progetto allegato all’istanza del 14 aprile 2025, che richiedevano un diverso e specifico accordo mai concluso.

Il Collegio precisa che non rileva l’assenza di atti di opposizione del proprietario: non è onere di questi formulare un atto negativo, né dell’Amministrazione attivarsi per verificare la volontà del proprietario. Rileva, all’opposto, la mancanza dell’atto di consenso.

Quanto ai vizi procedimentali, il diniego aveva natura vincolata: l’art. 21-octies della legge n. 241/1990 continua ad applicarsi ai provvedimenti vincolati, escludendone l’annullabilità per la mancata comunicazione dei motivi ostativi. La censura sul soccorso istruttorio è infondata e comunque irrilevante, poiché la ricorrente avrebbe nuovamente trasmesso la dichiarazione già ritenuta inconferente. Il ricorso principale è rigettato; le spese seguono la soccombenza.