Permesso di costruire e verifica della legittimazione del richiedente (Cons. Stato n. 9062 del 12.11.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il Comune ha l’onere di verificare la legittimazione del richiedente il permesso di costruire, accertando che sia proprietario dell’immobile o che ne abbia comunque un titolo di disponibilità sufficiente per eseguire l’attività edificatoria. Al di là di tale onere, non incombe alla pubblica amministrazione l’onere di effettuare complesse indagini e ricognizioni giuridico-documentali sul titolo di proprietà depositato dal richiedente. Le risultanze catastali non assumono rilievo dirimente, salvo che l’amministrazione abbia acquisito una notizia dell’esistenza di un proprietario effettivo diverso. Il titolo abilitativo fa salvi i diritti dei terzi e non interferisce nell’assetto dei rapporti fra privati. L’apertura realizzata sine titulo non può riverberarsi sulla legittimità del permesso di costruire rilasciato al vicino.

Il Fatto

La ricorrente ha chiesto al TAR Lazio l’annullamento del permesso di costruire rilasciato dal Comune per la ricostruzione di un fabbricato diruto ad uso residenziale su un terreno confinante con il proprio. Il Tribunale, dopo aver disposto consulenza tecnica d’ufficio, ha respinto il ricorso, liquidando il compenso del consulente e le spese di lite a carico della ricorrente.

La ricorrente ha proposto appello, dolendosi della ritenuta sussistenza del titolo di proprietà in capo alla controinteressata e del pregiudizio alle proprie aperture. La controinteressata ha resistito e proposto appello incidentale, deducendo la tardività del ricorso introduttivo.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ritiene l’appello principale infondato e soprassiede all’esame delle eccezioni in rito. Sul primo motivo, relativo alla legittimazione della richiedente, la Corte conferma le risultanze della verificazione disposta in prime cure. La situazione proprietaria non è compiutamente documentata, ma emergono elementi sufficienti a suffragarla in un contesto giuridico che non impone la disamina funditus del requisito.

Richiamando un preciso orientamento (Cons. Stato, sez. II, 9 dicembre 2020, n. 7812), la sentenza ribadisce che il Comune ha l’onere di accertare la legittimazione del richiedente, ma non quello di svolgere complesse indagini sul titolo di proprietà. Alle risultanze catastali non può attribuirsi rilevanza dirimente, non potendo la notizia di un proprietario effettivo essere desunta da atti pervenuti in tempi e procedimenti diversi (Cons. Stato, sez. IV, 6 marzo 2015, n. 1139; Cons. Stato, sez. IV, 4 febbraio 2014, n. 505). Non emerge pertanto la dedotta nullità dell’atto di donazione.

Quanto al secondo motivo, la Corte esclude che la ricostruzione comporti la chiusura delle finestre in danno dell’appellante. Le aperture risultano abusive secondo l’accertamento comunale, non censurato da alcun provvedimento giurisdizionale di annullamento: per il loro carattere abusivo non possono riverberarsi sulla legittimità del titolo impugnato. Il quesito al consulente era d’altra parte tanto ampio da involgere anche l’immobile dell’appellante quale edificio circostante.

Il Collegio ribadisce infine che il rilascio del titolo abilitativo fa comunque salvi i diritti dei terzi e non interferisce nell’assetto dei rapporti fra privati, ferma la possibilità per il Comune di verificare i limiti civilistici (Cons. Stato, sez. IV, 15 gennaio 2024, n. 113). L’appello incidentale è dichiarato improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse; le spese del grado sono compensate in ragione della particolarità della vicenda.