Piani seminterrati in zona turistica e computo volumetrico secondo il decreto Floris (Cons. Stato n. 631 del 26.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nelle zone turistiche costiere della Sardegna il volume del piano seminterrato non si sottrae al computo della volumetria assentibile in presenza del solo interramento dei lati. L’art. 4 del decreto assessorile regionale richiede a tal fine tre requisiti cumulativi: interramento di almeno due lati, destinazione non abitativa del locale e altezza inferiore a metri 2,40. Il regolamento edilizio comunale che imponga un’altezza minima dei locali non è in rapporto di incompatibilità con la disciplina regionale sugli standard edilizi: la loro applicazione combinata comporta che i piani seminterrati siano computati nella volumetria. Il titolo edilizio che superi il limite volumetrico assentibile è pertanto illegittimo e va annullato.

Il Fatto

Il proprietario di un immobile viciniore impugnava il titolo edilizio rilasciato per la realizzazione di un compendio immobiliare destinato a residenza turistico-alberghiera, di oltre 1500 metri cubi su due piani, di cui uno seminterrato. Il ricorrente contestava la decadenza del titolo per tardivo inizio dei lavori, il superamento della volumetria assentibile ai sensi della legge regionale n. 4 del 2009 sul “Piano Casa” e la qualificazione del primo livello come piano effettivamente seminterrato. L’impugnazione si estendeva anche alla sanatoria paesaggistica ottenuta con determinazione del 17 gennaio 2019, conseguente alle modifiche strutturali apportate al primo livello.

Il TAR Sardegna rigettava il ricorso: i lavori erano iniziati entro l’anno dal rilascio del titolo; il piano seminterrato non doveva essere computato nella volumetria complessiva; il progetto di ripristino era conforme ai criteri dell’art. 167 del d.lgs. n. 42 del 2004. Il vicino proponeva appello.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, relativo alla pretesa violazione dell’art. 15 del d.P.R. n. 380 del 2001, è dichiarato inammissibile. A fronte dell’attestazione di inizio lavori al 6 dicembre 2013, l’appellante non ha fornito alcun principio di prova del contrario, limitandosi a una contestazione generica.

Il nucleo della decisione è il secondo motivo. È pacifico che la volumetria massima assentibile fosse pari a 900 metri cubi, che il secondo livello fuori terra misuri 741,15 metri cubi e il primo livello 797,88 metri cubi. Il quesito è se il piano seminterrato vada computato nel calcolo complessivo. Il Collegio sposta l’indagine dalla qualificazione formale del livello alla verifica dei parametri di densità edilizia dettati per la Sardegna dal decreto assessorile c.d. “Decreto Floris”.

L’art. 4 del decreto prevede che nelle zone F turistiche e in quelle agricole a distanza inferiore a mille metri dal mare si computino tutti i volumi, salvo quelli delle parti interrate per almeno due lati destinati a cantine, depositi, locali caldaie, garages e simili, di altezza inferiore a metri 2,40. I tre requisiti sono cumulativi.

Nel caso di specie manca la prova della destinazione non abitativa del primo livello. Soprattutto, dalla planimetria risulta un salto di quota di 3,25 metri dal piano di campagna: anche considerando un solaio interno, l’altezza del locale supera i metri 2,40. Il Collegio esclude che il regolamento edilizio comunale, non impugnato, sia incompatibile con la disciplina regionale: le due fonti operano su piani diversi e la loro applicazione combinata comporta che i piani seminterrati siano sempre computati nella volumetria, a tutela del carico urbanistico nelle zone litoranee.

Irrilevante è poi la mancata impugnazione del parere paesaggistico del 17 gennaio 2019, che riguardava solo la qualificazione del livello come seminterrato e non i requisiti di destinazione e altezza. Accolto il motivo, il Collegio riforma la sentenza e annulla il provvedimento comunale n. 162 del 7 dicembre 2012, con condanna alle spese del doppio grado.