La piscina interrata e la pavimentazione esterna di rilevanti dimensioni richiedono permesso di costruire e autorizzazione paesaggistica anche se preesistenti al vincolo (TAR Campania n. 4987 del 17.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
La costruzione di una piscina interrata integra un intervento di nuova costruzione ex art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001, poiché comporta una durevole trasformazione del suolo e un aumento di volume, necessitando del previo permesso di costruire e, in area vincolata, dell’autorizzazione paesaggistica. L’opera non è riconducibile alla nozione di pertinenza in senso urbanistico, difettando il nesso funzionale con l’edificio principale e presentando dimensioni rilevanti e autonomo valore di mercato. La pavimentazione esterna di ampie dimensioni, eccedente i limiti di cui all’art. 6 d.P.R. n. 380/2001, non rientra nell’attività edilizia libera e richiede il titolo abilitativo, ostando la sua consistenza all’applicazione del n. 12 dell’allegato A al d.P.R. n. 31/2017. L’ordine di demolizione, quale conseguenza vincolata dell’abuso, non richiede motivazione sull’interesse pubblico né comparazione con l’interesse privato, e l’inerzia dell’amministrazione non legittima l’edificazione sine titulo.

Il Fatto

La ricorrente impugnava l’ordinanza di demolizione adottata dal Comune per la realizzazione, nel proprio fondo, di una piscina interrata di circa 100 mq e di uno spiazzo pavimentato di circa 340 mq, risalenti al 2003. Le opere, prive di permesso di costruire, ricadevano in area sottoposta a vincolo paesaggistico, sismico, “zona rossa” e di rispetto autostradale. La segnalazione era pervenuta dalla società concessionaria dell’autostrada, che aveva denunciato la presenza della piscina in fascia di rispetto autostradale. La ricorrente deduceva, tra l’altro, la preesistenza delle opere rispetto all’ampliamento autostradale e ai vincoli, documentata da atti pubblici, e il difetto di motivazione e di istruttoria del provvedimento.

La Motivazione della Corte

Il TAR, richiamando la giurisprudenza della Corte di cassazione, qualifica la piscina interrata come intervento di nuova costruzione, che crea aumento di volume e comporta la trasformazione permanente del suolo, richiedendo il permesso di costruire e l’autorizzazione paesaggistica in area vincolata. La struttura, posta al servizio esclusivo di una residenza, non può essere attratta nella categoria delle pertinenze, poiché assicura utilità ultronee funzionali alle persone, non al miglior uso dell’immobile, ed è dotata di autonomo valore di mercato.

Quanto alla pavimentazione esterna, il Collegio esclude la riconducibilità all’attività edilizia libera di cui all’art. 6 d.P.R. n. 380/2001: la copertura di un’ampia porzione di suolo, pari a oltre 300 mq, è di per sé idonea a trasformare permanentemente il territorio e a ridurre la superficie filtrante. In ogni caso, le dimensioni notevoli dell’opera, pari a 340 mq, ostando all’applicazione del n. 12 dell’allegato A al d.P.R. n. 31/2017, impongono l’acquisizione dell’autorizzazione paesaggistica, rendendo l’intervento totalmente abusivo per la mancanza dei necessari titoli.

La Corte respinge la censura relativa alla preesistenza delle opere rispetto all’autostrada e al vincolo di inedificabilità, affermando che la mancanza dei titoli abilitativi preclude ogni pretesa di priorità temporale tutelabile. Richiamando l’Adunanza plenaria n. 9 del 2017, il TAR ribadisce che la tardiva attivazione dell’amministrazione non fa divenire legittimo ciò che è sine titulo sin dall’origine illegittimo, né radica un affidamento legittimo in capo all’autore dell’abuso.

L’ordine di demolizione, quale atto vincolato, non richiede una specifica motivazione sull’interesse pubblico né la comparazione con l’interesse privato, e l’omessa comunicazione di avvio del procedimento degrada a irregolarità non invalidante ai sensi dell’art. 21-octies, comma 2, legge n. 241/1990. La Corte esclude altresì l’obbligo dell’amministrazione di valutare l’accertamento di compatibilità paesaggistica postuma, trattandosi di onere della parte interessata.

Infine, la difficoltà tecnica della demolizione attiene alla fase esecutiva e non può determinare l’illegittimità dell’ordinanza: l’autore dell’abuso deve farsi carico delle conseguenze della propria condotta, salvi i ristretti casi di impossibilità tecnica o pericolo per l’incolumità, non dimostrati nel caso di specie. Il ricorso è respinto, con nulla per le spese per la mancata costituzione del Comune.