La piscina come nuova costruzione non è sanabile con SCIA alternativa (TAR Campania n. 4273 del 08.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
La piscina realizzata con scavo, che occupa una superficie di circa 41 mq per una profondità massima di 1,80 metri, è valutabile in termini di volumetria e si qualifica come nuova costruzione, necessitando del permesso di costruire. La SCIA alternativa al permesso di costruire, ai sensi dell’art. 23 del d.P.R. n. 380/2001, non può essere invocata per opere già eseguite: l’art. 37 del medesimo testo unico consente la sanatoria solo per interventi rientranti nell’ambito della SCIA semplice. Per le opere soggette a permesso di costruire, l’unico strumento di sanatoria è l’accertamento di conformità ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, e il relativo silenzio-diniego si forma allo spirare del termine di sessanta giorni. Il titolare di un diritto reale sull’area, ancorché nudo proprietario, deve acquisire il consenso dei soggetti titolari di altri diritti reali, quale il diritto d’uso vitalizio, prima di richiedere il titolo edilizio.

Il Fatto

La ricorrente, nuda proprietaria di un appartamento e piena proprietaria del giardino pertinenziale gravato da diritto d’uso vitalizio altrui, impugnava l’ordinanza di demolizione e ripristino emessa dal Comune per la realizzazione di una piscina in acciaio. Nell’ordinanza il Comune richiamava la precedente domanda di sanatoria presentata come SCIA in alternativa al permesso di costruire, oggetto di preavviso di rigetto per mancanza di titolarità a richiedere, in ragione dell’esistenza del diritto d’uso sul bene.

La ricorrente deduceva la legittimazione della nuda proprietaria e la violazione del contraddittorio procedimentale per l’omessa notifica del preavviso di rigetto. Nel giudizio interveniva ad opponendum il titolare del diritto d’uso vitalizio, contestando la legittimazione della ricorrente.

La Motivazione della Corte

Il TAR rileva che la questione centrale riguarda la natura dell’opera e l’idoneità del titolo invocato. La piscina, comportando uno scavo e coprendo un’area di circa 41 mq, è valutabile in termini di volumetria e va qualificata come nuova costruzione. L’utilizzo della SCIA alternativa al permesso di costruire per un’opera già realizzata è improprio: l’art. 37 del d.P.R. n. 380/2001 consente la sanatoria solo per opere rientranti nell’ambito della SCIA, non per quelle soggette a permesso di costruire.

Per tali opere l’unico strumento di sanatoria è l’accertamento di conformità ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, che nella fattispecie non risulta essere stato attivato. Anche qualora la pratica fosse riqualificata come istanza di accertamento di conformità, il relativo silenzio-diniego si sarebbe formato allo spirare del termine di sessanta giorni, rendendo tardiva ogni contestazione proposta con il ricorso notificato il 9 luglio 2024.

Il Collegio richiama il principio per cui la nuda proprietaria è astrattamente legittimata a richiedere il titolo edilizio, ma il Comune deve negarlo quando emerga la concorrente esistenza di altri diritti gravanti sull’immobile e non sia stato acquisito il consenso dei titolari. La prospettazione dell’ente è corretta, essendo emersa l’esistenza di altri soggetti titolari di diritti reali sull’area, tra cui l’interventore, senza che fosse stato acquisito il loro consenso.

L’ordinanza di demolizione è atto doveroso e vincolato, da emanare senza indugio e senza comunicazione di avvio del procedimento, trattandosi di misura sanzionatoria per la violazione di disposizioni urbanistiche. Risulta inoltre applicabile l’art. 21-octies, comma 2, secondo periodo, della legge n. 241/1990, poiché il contenuto del provvedimento non avrebbe potuto essere diverso. Il ricorso è respinto, con condanna alle spese in favore dell’interventore.