Piscina a servizio di struttura ricettiva in area protetta è nuova costruzione (Cons. Stato n. 4795 del 15.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La realizzazione di una piscina a servizio di un fabbricato, per le concrete dimensioni e le caratteristiche fisico-strutturali, comporta opere invasive e durevoli sul suolo, idonee a trasformare in modo stabile il territorio e a modificarne la consistenza e la redditività. Essa integra un intervento di nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001 e richiede il permesso di costruire. Non è qualificabile come pertinenza urbanistica, neppure in presenza di dimensioni contenute, di collocazione nell’area pertinenziale recintata e di collegamento funzionale all’abitazione, in difetto di espressa disciplina derogatoria di fonte legislativa. Ove l’opera ricada in area naturale protetta, alla sua realizzazione osta la norma di salvaguardia che vieta di costruire nuovi edifici od opere all’esterno dei centri edificati, disposizione immediatamente precettiva e operante a prescindere dall’approvazione del piano territoriale dell’area protetta.

Il Fatto

La società ricorrente è proprietaria di una struttura ricettiva situata nel territorio comunale e ricadente in zona agricola del PRG nonché nell’area protetta del Parco Naturale Regionale Boschi e Paludi del Rauccio, istituito con legge regionale n. 25/2002 e ancora privo del piano territoriale obbligatorio. Munita di autorizzazione paesaggistica e di permesso di costruire per altri interventi, la società ha chiesto un nuovo titolo edilizio per la riqualificazione dell’area giardino, con inserimento di una piscina a servizio degli ospiti.

L’Ufficio Parco ha espresso diniego, ritenendo l’opera incompatibile con le norme di salvaguardia in quanto intervento di nuova costruzione. Il TAR Puglia, sezione staccata di Lecce, ha respinto il ricorso, condividendo la qualificazione dell’opera e la vigenza del divieto. La società ha proposto appello, lamentando carenza istruttoria, falsa presupposizione e la natura modesta, fuori terra, prefabbricata e amovibile del manufatto, idoneo a configurarsi come pertinenza.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato concentra l’analisi sulla qualificazione dell’intervento e sulla portata della norma regionale. L’appello è infondato. Il Collegio rileva che la piscina a servizio di un fabbricato comporta opere invasive e durevoli sul suolo, capaci di trasformare stabilmente il territorio e di modificare la consistenza e la redditività dell’immobile, anche ai fini catastali.

Da ciò deriva la riconduzione dell’opera all’art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001, con conseguente necessità di permesso di costruire. Il Collegio esclude la qualificazione come pertinenza urbanistica, valorizzando l’autonomia funzionale e l’incidenza sul territorio: la piscina non è necessariamente complementare all’uso dell’abitazione e non è semplice attrezzatura per lo svago. Nel ragionamento il Consiglio richiama Cons. Stato Sez. IV n. 2162 del 2026, Sez. IV n. 1930 del 2026 e Sez. III n. 2100 del 2026, che confermano l’orientamento.

Il Collegio condivide la valutazione del TAR sulle concrete dimensioni e sulle caratteristiche fisico-strutturali del manufatto, quali descritte nella tavola progettuale depositata in primo grado, escludendo che possa parlarsi di piscina di piccole dimensioni. L’opera incide quindi in modo evidente e durevole sull’intorno urbanistico e va annoverata tra gli interventi di nuova costruzione.

Alla realizzazione osta l’art. 4, comma 2, lett. a), L.R. n. 25/2002, che vieta di costruire nuovi edifici od opere all’esterno dei centri edificati. Il Collegio ribadisce la natura immediatamente precettiva della norma, efficace a prescindere dall’approvazione del piano territoriale del parco, e ne sottolinea la coerenza con le caratteristiche ambientali dell’area protetta, estesa oltre mille ettari e caratterizzata da lecceta residua, zona paludosa, bacini costieri e emergenze storico-architettoniche.

L’appello è respinto. Le spese del grado di appello sono compensate, come già in primo grado.