Plusvalenza da suolo edificabile: illegittimo l’accertamento fondato sul valore di registro (Cass. civ. Sez. V n. 3725 del 09.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di accertamento delle imposte sui redditi, l’art. 5, comma 3, d.lgs. 14 settembre 2015, n. 147 — norma di interpretazione autentica con efficacia retroattiva — preclude all’Amministrazione finanziaria di presumere l’esistenza di un maggior corrispettivo, nella cessione di immobili o aziende, sulla sola base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro. L’Ufficio deve individuare ulteriori indizi, gravi, precisi e concordanti, idonei a fondare l’accertamento induttivo del maggior corrispettivo rispetto a quanto dichiarato dal contribuente. L’irrilevanza della determinazione del maggior valore opera non solo in sede di accertamento, ma anche in occasione di qualunque modalità di definizione, ivi compreso l’accertamento con adesione. È pertanto illegittima la rettifica della plusvalenza che si regga esclusivamente sulla definizione concordata dell’imposta di registro.

Il Fatto

Due eredi di un contribuente ricorrono in Cassazione avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale che, per l’anno d’imposta 2006, aveva confermato il recupero a tassazione di un maggior reddito da plusvalenza realizzata con la vendita di un suolo edificabile.

A fronte di un corrispettivo dichiarato di euro 400.000, l’Ufficio aveva rideterminato il prezzo in euro 1.065.154, parametrandolo sul valore rettificato ai fini dell’imposta di registro a seguito di accertamento con adesione. La C.t.r. aveva ritenuto quel valore un valido elemento presuntivo, non superato dalla prova contraria offerta dai contribuenti. Prima dell’udienza di legittimità gli stessi hanno depositato documentazione relativa alla c.d. rottamazione quater e chiesto la sospensione del giudizio.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina in via preliminare l’istanza di sospensione ai sensi dell’art. 1, comma 236, legge n. 197/2022. I documenti prodotti non contengono alcun riferimento all’avviso di accertamento impugnato: manca la prova che tra i carichi oggetto dell’istanza di definizione agevolata vi sia anche quello in causa. L’istanza è quindi rigettata e il ricorso deciso nel merito.

Nel merito, il primo motivo è fondato, con assorbimento degli ulteriori, proposti in via subordinata. La Corte ricostruisce l’evoluzione del quadro giurisprudenziale e normativo. In base alla pregressa giurisprudenza, l’Amministrazione era legittimata a procedere in via presuntiva sulla base del valore accertato ai fini dell’imposta di registro, restando a carico del contribuente l’onere di dimostrare di aver venduto a un prezzo inferiore.

È poi intervenuto l’art. 5, comma 3, d.lgs. n. 147/2015, che ha stabilito come gli artt. 58, 68, 85 e 86 t.u.i.r. si interpretino nel senso che, per le cessioni di immobili e aziende, l’esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore, anche se dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro. La norma costituisce interpretazione autentica della previgente disciplina, con efficacia retroattiva.

Su queste basi la Corte richiama il proprio orientamento (Cass. n. 14760 del 2021, Cass. n. 12131 del 2019, Cass. n. 11063 del 2018): l’Ufficio deve individuare ulteriori indizi, gravi, precisi e concordanti, che supportino l’accertamento del maggior corrispettivo, gravando sul contribuente la prova contraria. L’irrilevanza della determinazione del maggior valore va intesa, secondo Cass. n. 16008 del 2021, non solo in sede di accertamento, ma anche in occasione di qualunque modalità di definizione.

La sentenza impugnata non si è attenuta a tali principi, avendo affermato la legittimità dell’accertamento della plusvalenza non dichiarata ai fini dell’Irpef, imperniato sulla sola rettifica operata ai fini dell’imposta di registro e sulla prova contraria a carico della parte. Il ricorso è accolto, la sentenza cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.