Plusvalenze sale and lease back ripartite per durata del contratto (Cass. civ. Sez. V n. 17947 del 02.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di determinazione del reddito d’impresa, la plusvalenza realizzata mediante cessione di un bene in forza di un contratto di sale and lease back è ripartita, in applicazione dell’art. 2425 bis, comma 4, cod. civ., in funzione della durata del contratto di locazione finanziaria. Il sale and lease back è contratto d’impresa socialmente tipico, a causa finanziaria, non scomponibile nei suoi elementi costitutivi e dunque distinto dalla vendita pura e semplice. Ne consegue l’inapplicabilità della disciplina dell’art. 86 T.U.I.R., che imporrebbe l’immediata concorrenza al reddito dell’intero corrispettivo, e la legittimità dell’imputazione a bilancio secondo il criterio della prevalenza della sostanza sulla forma. La scelta di diluire la plusvalenza negli anni costituisce deroga al criterio di competenza dell’art. 109 T.U.I.R. e va effettuata nella dichiarazione dei redditi.

Il Fatto

L’Ufficio emetteva nei confronti di una società un avviso di accertamento per l’anno di imposta 2005, recuperando a tassazione, tra l’altro, la plusvalenza derivante dal trasferimento di un immobile a una società di leasing, effettuato in funzione di una contestuale locazione finanziaria. La contribuente aveva posto in essere un’operazione di sale and lease back: aveva ceduto l’immobile alla società finanziaria e lo aveva ripreso in disponibilità mediante leasing, frazionando il plusvalore in funzione della durata della locazione finanziaria.

Dopo l’accoglimento parziale in primo grado e l’inammissibilità dell’appello dell’Ufficio dichiarata dalla C.t.r., la Cassazione annullava con rinvio. Riassunta la causa, la C.t.r. rigettava nuovamente l’appello dell’Ufficio, che ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto il motivo relativo all’art. 86, quarto comma, T.U.I.R. e lo dichiara infondato. Richiamando un orientamento consolidato, la Corte ricorda che la plusvalenza da sale and lease back è ripartita in funzione della durata del contratto di locazione, in applicazione dell’art. 2425 bis cod. civ. (Cass. n. 33657/2022, Cass. n. 29236/2021, Cass. n. 15024/2020).

La ragione sta nella causa concreta del contratto: l’operazione integra un negozio complesso con causa finanziaria, diretto a procurare immediate liquidità all’imprenditore, che vende un bene strumentale, ne incassa il prezzo e ne mantiene la disponibilità verso il pagamento di un canone. Nel caso di specie, la mancanza di contestazioni sulla causa illecita o sulla finalità elusiva conferma che l’operazione risponde a reali esigenze di liquidità d’impresa. Il giudice di legittimità ribadisce che le plusvalenze da compravendita con locazione finanziaria al venditore non possono essere assoggettate alla disciplina dell’art. 86 T.U.I.R., perché il contratto non è scomponibile nei suoi elementi costitutivi e le relative modalità di iscrizione in bilancio lo dimostrano.

Quanto agli altri due motivi, trattati congiuntamente, la Corte li ritiene infondati muovendo dal principio contabile IAS 17, ispirato al criterio della prevalenza della sostanza sulla forma, fatto proprio dal regolamento comunitario e richiamato dall’art. 83 T.U.I.R.. Sebbene tali principi non si applichino ai soggetti che non redigono il bilancio in base ad essi, non vi è motivo per disattendere principi generali non derogati dalla legislazione tributaria e anzi tradotti in una norma di legge aderente alla sostanza del negozio.

La Corte sottolinea infine che l’applicabilità dell’art. 2425 bis, comma 4, cod. civ. costituisce una deroga al criterio di competenza dell’art. 109 T.U.I.R., il che giustifica l’onere di effettuare la scelta nella dichiarazione dei redditi. Nessuna violazione degli artt. 102, primo comma, e 109, quarto comma, T.U.I.R. è ravvisabile nella sentenza impugnata, che ha correttamente qualificato l’operazione come unitaria. Il ricorso è pertanto rigettato.