Plusvalenze da sale and lease back ripartite secondo durata del contratto (Cass. civ. Sez. V n. 21558 del 27.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di determinazione del reddito d’impresa, le plusvalenze derivanti dalla cessione di un bene in forza di un contratto di sale and lease back vanno contabilizzate ripartendo la somma finanziata in funzione della durata del contratto di locazione finanziaria, in applicazione del principio contabile IAS 17 e dell’art. 2425-bis, comma 4, cod. civ. Il contratto di sale and lease back è contratto socialmente tipico con causa finanziaria, diversa da quella della vendita pura e semplice, sicché la causa finanziaria impedisce di assimilare ai fini fiscali la somma ricevuta dal concedente al corrispettivo dell’acquirente. I principi contabili internazionali, ispirati al criterio della prevalenza della sostanza sulla forma, non sono espressamente derogati dalla legislazione tributaria e sono tradotti nella norma civilistica. La ripartizione della plusvalenza in funzione della durata del contratto costituisce deroga al criterio di competenza di cui all’art. 109 TUIR, il che giustifica l’onere di effettuare la scelta nella dichiarazione dei redditi ai sensi dell’art. 86, comma 4, TUIR.

Il Fatto

La Commissione tributaria regionale della Calabria aveva rigettato l’appello proposto dall’Agenzia delle Entrate avverso la sentenza di primo grado, che aveva accolto il ricorso della società contribuente. Oggetto della controversia era un avviso di accertamento con cui era stato rideterminato il reddito di impresa per l’anno 2007, con maggiori somme dovute per tributi erariali, in seguito alla vendita di un complesso immobiliare ad uso opificio artigianale-industriale e alla sua contestuale concessione in locazione finanziaria al venditore.

I giudici di secondo grado avevano ritenuto che il contratto di sale and lease back avesse causa diversa dalla vendita pura e semplice e che le plusvalenze da esso derivanti concorressero alla base imponibile secondo i criteri civilistici e non in base alle regole del TUIR, con frazionamento in funzione della durata del leasing di ritorno. L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione con due motivi, trattati unitariamente perché connessi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo deduceva la violazione dell’art. 36, comma 2, n. 4, del d.lgs. n. 546 del 1992, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., lamentando motivazione illogica e contraddittoria, per avere la CTR tratto dalla causa del negozio il suo regime fiscale e per avere sostenuto la tassazione ripartita di un plusvalore unitariamente generato. Il secondo motivo deduceva la violazione degli artt. 86 e 109 del TUIR e la falsa applicazione dell’art. 2425-bis, comma 4, cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.

La Corte ha giudicato entrambi i motivi infondati. Il dictum del giudice tributario di appello è stato ritenuto in linea con la giurisprudenza di legittimità, alla quale va data continuità. La Suprema Corte ha richiamato, tra le altre, Cass., 23 giugno 2022, n. 20326; Cass., 20 ottobre 2021, n. 29236; Cass., 27 aprile 2021, n. 11023; Cass., 15 luglio 2020, n. 15024; Cass., 19 novembre 2020, n. 26343, in tema di imposte dirette, e Cass., 22 giugno 2021, n. 17710, in materia di IVA.

Il principio ribadito è che in tema di determinazione del reddito d’impresa le plusvalenze da sale and lease back sono ripartite, in applicazione dell’art. 2425-bis cod. civ., in funzione della durata del contratto di locazione finanziaria. Tale esito si spiega in relazione alla causa in concreto perseguita dal contratto, che integra un’operazione negoziale complessa in forza della quale un soggetto, al fine di ottenere con immediatezza liquidità, vende un bene strumentale a una società finanziaria, che ne paga il prezzo e contestualmente lo concede in locazione finanziaria allo stesso venditore, verso il pagamento di un canone e con possibilità di riacquisto al termine del contratto per un prezzo normalmente molto inferiore al valore del bene.

La Corte ha richiamato il principio di diritto secondo cui le modalità di contabilizzazione delle plusvalenze derivanti dal contratto di sale and lease back sono stabilite dal principio contabile IAS 17, in vigore dal 1° gennaio 2005, ispirato al criterio della prevalenza della sostanza sulla forma e fatto proprio dal regolamento (CE) n. 1606/2002, richiamato dall’art. 83 TUIR. Sebbene tali principi non si applichino ai soggetti che non se ne avvalgono per la redazione del bilancio, non vi è ragione per discostarsene, non essendo espressamente derogati dalla legislazione tributaria e trovando traduzione nell’art. 2425-bis, quarto comma, cod. civ.

La Corte ha aggiunto che la possibilità concessa al contribuente di diluire negli anni la plusvalenza ottenuta dalla cessione costituisce una deroga al criterio di competenza di cui all’art. 109 TUIR, il che giustifica l’onere di effettuare la scelta nella dichiarazione dei redditi ai sensi dell’art. 86, comma 4, TUIR. Il ricorso dell’Agenzia è stato pertanto rigettato. Nessuna statuizione è stata assunta sulle spese, non avendo la società intimata svolto difese, e non si applica l’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002, essendo la parte soccombente ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato.