Delibere condominiali di riparto spese tra nullità e annullabilità (Cass. civ. Sez. II n. 18005 del 01.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
Le delibere dell’assemblea condominiale che si limitano a violare i criteri legali o negoziali di ripartizione delle spese non sono nulle, ma annullabili, con la conseguenza che devono essere impugnate nel termine perentorio di trenta giorni previsto dall’art. 1137 cod. civ. La ripetizione di violazioni identiche o simili dei medesimi criteri non integra una volontà di carattere programmatico-normativo diretta a modificarli, né un’abrogazione tacita della convenzione ex art. 1123, primo comma, cod. civ., poiché una serie di violazioni puntuali e concrete non dà luogo a un qualcosa di diverso e ulteriore rispetto alla somma delle singole violazioni. Ne deriva che l’omessa tempestiva impugnazione di ciascuna delibera ne determina la stabilità, non potendosi invocare la nullità per sottrarsi alla decadenza.

Il Fatto

Nel 2010 il Condominio ottiene dal Tribunale di Roma, nei confronti della società costruttrice, un decreto ingiuntivo per il pagamento di spese condominiali ripartite con delibera non impugnata, sulla base del consuntivo 2008 e del preventivo 2009. Il Tribunale, in sede di opposizione, dichiara nulle le delibere di approvazione del riparto.

La Corte di appello di Roma rigetta l’impugnazione del Condominio, argomentando dall’inosservanza dell’art. 49 del regolamento condominiale, che esclude l’imputazione alla società costruttrice delle spese relative agli immobili rimasti invenduti. Il Condominio ricorre in cassazione con un unico motivo, censurando la qualificazione del vizio come nullità anziché come annullabilità.

La Motivazione della Corte

Il motivo è fondato. La Corte muove dai principi espressi da Sezioni Unite n. 9839 del 2021 e ne trae la conseguenza che la delibera oggetto di impugnazione non è affetta da nullità, ma da annullabilità. Trova quindi applicazione il termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’art. 1137 cod. civ., con la conseguente tardività dell’impugnazione.

Il passaggio centrale riguarda l’argomento, speso dai giudici di merito, della reiterazione delle violazioni. Secondo la Corte non si può invocare la serie di delibere emanate in contrasto con i criteri legali o negoziali, nemmeno quando si tratti della ripetizione di una violazione identica o simile, per dedurne una volontà del Condominio di inaugurare un indirizzo di modifica dei criteri di ripartizione e di abrogazione tacita dell’art. 49 reg. cond., che corrisponde a una convenzione ex art. 1123, primo comma, cod. civ.

Tale situazione non dà luogo a nullità, perché non si ravvisano gli estremi di una espressione di volontà di carattere programmatico-normativo intesa a modificare, con delibera semplicemente maggioritaria, i criteri di ripartizione delle spese. Una serie di violazioni puntuali e concrete non si trasforma nella manifestazione di una volontà normativa attuale di modifica dei criteri, nemmeno per facta concludentia, inammissibile in materia di convenzione ex art. 1123, primo comma, cod. civ., come confermato dal richiamo a Cass. n. 24808 del 2022.

Ne deriva che incombe sulla parte interessata l’onere di impugnare ciascuna singola delibera entro il termine perentorio, non potendo sottrarsi alla decadenza mediante la qualificazione del vizio in termini di nullità. Nello stesso senso la Corte richiama la pronuncia sul ricorso 4952/2019, resa nell’adunanza camerale del 18/4/2024.

Il ricorso è pertanto accolto, la sentenza impugnata è cassata e la causa è rinviata alla Corte di appello di Roma, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese.