PUA di iniziativa privata: quote edificatorie e competenza della Giunta (TAR Campania n. 1704 del 20.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di piani urbanistici attuativi di iniziativa privata il criterio per individuare il soggetto legittimato alla presentazione della proposta non è dato dal valore imponibile dell’area, ma dal possesso della maggioranza assoluta delle quote edificatorie attribuite al comparto, secondo la disciplina integrativa dettata dal Regolamento regionale n. 5/2011. L’art. 27 della L.R. Campania n. 16/2004 e l’art. 12 del Regolamento n. 5/2011 non si pongono in rapporto di conflitto, poiché il secondo opera come disciplina integrativa dei procedimenti di formazione dei piani, espressamente prevista dall’art. 43-bis della stessa legge regionale. L’approvazione definitiva del PUA compete alla Giunta comunale, restando riservata al Consiglio la sola ipotesi in cui il piano attuativo integri una variante allo strumento urbanistico generale. Le controversie relative alla stima degli immobili e alla determinazione delle indennità dovute ai proprietari non partecipanti appartengono alla giurisdizione del giudice ordinario.

Il Fatto

Due ricorsi, successivamente riuniti, investono le deliberazioni con cui la Giunta municipale di un Comune ha autorizzato, adottato e infine approvato il piano urbanistico attuativo di un comparto classificato dal vigente PUC come ambito di riqualificazione urbana. La società proponente, titolare di una consistenza immobiliare nel comparto, aveva avanzato la richiesta di autorizzazione a presentare il piano assumendo di detenere una quota di diritti edificatori superiore al cinquantuno per cento. Con il primo ricorso due proprietari interni all’ambito hanno contestato la carenza di legittimazione della società, l’incompetenza della Giunta e, in via subordinata, la determinazione della stima dei propri immobili.

Con il secondo ricorso altri proprietari, di fondi interni e di un edificio prospiciente il comparto, hanno impugnato il medesimo atto deducendo difetto di istruttoria, superamento del termine procedimentale, difformità rispetto alle osservazioni provinciali e violazione delle norme tecniche di attuazione. Entrambe le controversie giungono al giudice amministrativo dopo la conclusione dell’iter approvativo.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto la questione della legittimazione a proporre il PUA. I ricorrenti sostenevano che, vigente l’art. 27 della L.R. n. 16/2004, la quota dovesse calcolarsi sul complessivo valore imponibile dell’area; la società opponeva l’applicabilità dell’art. 12 del Regolamento n. 5/2011. Il Tribunale esclude il paventato contrasto tra le due fonti: il Regolamento è stato introdotto dall’art. 43-bis della stessa legge regionale proprio per integrare i procedimenti di formazione dei piani, sicché la disciplina regolamentare non cede a quella legislativa per il solo criterio gerarchico.

Il comma 13 dell’art. 12 attribuisce ai detentori della maggioranza assoluta delle quote edificatorie il potere di attuare l’ambito in caso di rifiuto dei rimanenti proprietari. L’art. 10 dello stesso Regolamento disciplina poi la verifica di compatibilità e il ruolo della Giunta. Nel caso concreto la capacità edificatoria riconducibile alla società risultava pari al 74,17% del comparto, secondo il calcolo risultante dalle schede approvate con il PUC, non impugnate: la contestazione dei ricorrenti, fondata sui soli metri quadri, non scalfisce le modalità di determinazione dei diritti edificatori.

Il Collegio richiama sul punto la giurisprudenza di legittimità, secondo cui la potenzialità edificatoria concorre a formare il valore venale dell’immobile e quindi la base imponibile, con la conseguenza che i diritti edificatori incidono sul criterio di calcolo. La censura è quindi respinta, risultando non censurati i criteri di determinazione delle quote.

Quanto alla competenza, il Tribunale ricorda che l’art. 10 del Regolamento n. 5/2011 devolve alla Giunta l’approvazione del PUA compatibile con lo strumento urbanistico vigente, attivandosi la competenza consiliare solo in presenza di variante. La norma transitoria regionale sopravvenuta conferma peraltro la facoltà dei Comuni di concludere i procedimenti secondo la disciplina previgente. La doglianza è respinta anche sotto questo profilo.

Le censure relative alla maggioranza richiesta per la proposizione del piano, introdotte per la prima volta in memoria di replica, sono dichiarate inammissibili. Nel secondo ricorso sono respinte le doglianze sull’istruttoria, sulla trasmissione degli atti alla Provincia e sul carattere perentorio del termine procedimentale, non emergendo dalla disciplina richiamata alcun elemento di perentorietà. Quanto alla violazione delle NTA sul carico urbanistico, il Collegio osserva che il carico va determinato sulla superficie lorda abitabile e non sul numero degli alloggi. Il motivo sulla stima degli immobili è invece dichiarato inammissibile per difetto di giurisdizione, spettando al giudice ordinario ogni questione indennitaria.