PUC e adeguamento al PPR: vincoli paesaggistici e affidamento del lottizzante (Cons. Stato n. 9889 del 15.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nell’adeguamento del piano urbanistico comunale al piano paesaggistico regionale, la verifica di coerenza regionale accerta in concreto quali lottizzazioni fossero già realizzate alla data di entrata in vigore delle misure di salvaguardia paesaggistica. In assenza di un mutamento consistente e irreversibile dello stato dei luoghi, la capacità edificatoria derivante dalla lottizzazione non può fondare alcun legittimo affidamento alla conservazione della destinazione turistica già programmata. Il provvedimento comunale che esclude la lottizzazione dalle aree da salvaguardare, divenuto inoppugnabile, preclude la qualificazione dell’area come insediamento turistico pianificato. Non sussiste, in tal caso, alcun obbligo di motivazione rafforzata in ordine al trattamento differenziato rispetto ad altre lottizzazioni.

Il Fatto

La società appellante, poi dichiarata fallita e riassunta dal Fallimento, disponeva di alcune aree nel territorio comunale interessate da un piano di lottizzazione risalente ai primi anni duemila, approvato e convenzionato. Il nuovo PUC, in adeguamento al PPR e al PAI, aveva collocato tali aree nella sottozona F4, destinata alla turistica da programmare, e non nella F1, riservata agli insediamenti già pianificati.

La società impugnava gli atti di approvazione e, con motivi aggiunti, le successive deliberazioni di recepimento delle prescrizioni regionali, deducendo disparità di trattamento, difetto di motivazione e lesione del legittimo affidamento maturato per effetto dell’esecuzione delle opere di urbanizzazione. Il TAR Sardegna dichiarava improcedibile il ricorso principale per sopravvenuta carenza di interesse e irricevibili i motivi aggiunti; da qui l’appello, nel quale il Fallimento censurava entrambe le statuizioni e riproponeva i motivi di primo grado.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ritiene corretta la declaratoria di improcedibilità del ricorso introduttivo. Dalla lettura della deliberazione consiliare di recepimento delle prescrizioni regionali si ricava che essa ha dato luogo a un nuovo strumento urbanistico, integralmente sostitutivo della precedente deliberazione di approvazione: la caducazione di quest’ultima non potrebbe quindi produrre alcun effetto utile per l’appellante.

La Sezione può poi prescindere dall’esame del motivo sulla tardività dei motivi aggiunti, perché l’appello è comunque infondato nel merito. Le censure ripropongono la doglianza secondo cui la destinazione impressa alle aree sarebbe divenuta ancora più deteriore rispetto a quella originaria, in presenza di una lottizzazione già approvata, convenzionata e quasi interamente realizzata quanto alle opere di urbanizzazione, con conseguente violazione del principio di uguaglianza e dell’affidamento qualificato.

La Corte richiama, quale precedente, la Sez. IV n. 4749 del 2023, resa su analoga verifica di coerenza della pianificazione del medesimo Comune. La Regione aveva verificato, all’esito di apposita istruttoria, che il progetto di lottizzazione non poteva essere legittimamente avviato e che il reticolo stradale non poteva essere realizzato prima dell’11 agosto 2004, data di pubblicazione della misura cautelare regionale c.d. salvacoste, cui le norme di salvaguardia del PPR fanno riferimento. Le opere di urbanizzazione risultano autorizzate solo con titolo edilizio del 7 settembre 2006 e iniziate nel settembre successivo. La documentazione fotografica non prova il livello di attuazione asserito, né è dato comprendere se le opere idriche siano funzionanti e conformi al titolo abilitativo.

Il Comune ha quindi individuato la disponibilità residua dei volumi fatti salvi, dimensionamento considerato coerente dalla Regione con determinazione n. 1410 del 21 maggio 2015, atto avente anch’esso valenza di verifica di coerenza. La lottizzazione in questione, non rispettando le condizioni della normativa paesaggistica sopravvenuta, non poteva essere mantenuta ai fini del completamento e non poteva essere classificata F1. Il provvedimento comunale che ha escluso la lottizzazione dalle aree da salvaguardare è divenuto inoppugnabile: la capacità edificatoria da essa derivante risulta ormai superata e non basta a fondare un’aspettativa tutelabile, neppure la sua sola trasposizione in una tavola della nuova pianificazione. Venuto meno ogni affidamento consolidato, non era necessaria alcuna motivazione rafforzata.