Recesso del conduttore per gravi motivi e sindacato di legittimità (Cass. civ. Sez. III n. 18759 del 09.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, i gravi motivi di recesso anticipato del conduttore, ai sensi dell’art. 27 della legge n. 392 del 1978, devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto locativo. Qualora il conduttore deduca il sopravvenuto andamento favorevole della congiuntura aziendale, la gravosità va valutata oggettivamente e in concreto, assumendo come parametri comparativi la dimensione e le caratteristiche del bene locato e del nuovo locale, da un lato, e le nuove esigenze di produzione e commercio dell’azienda, dall’altro; non è di per sé sufficiente l’incremento del fatturato o del personale. La censura che, sotto l’apparente veste di violazione di legge, solleciti il giudice di legittimità a una diversa ricostruzione della quaestio facti è inammissibile.

Il Fatto

Una società conduttrice recede anticipatamente da un contratto di locazione ad uso diverso dall’abitazione, avente ad oggetto un intero edificio, invocando i gravi motivi previsti dall’art. 27 della legge n. 392 del 1978: in particolare la consistente crescita del personale in organico, con conseguente esigenza di spazi lavorativi più ampi. La locatrice agisce in giudizio e il Tribunale di Milano accerta la cessazione del rapporto, quantifica l’indennità di occupazione fino all’effettiva riconsegna del bene e liquida il risarcimento dei danni arrecati all’immobile, operando la compensazione con il deposito cauzionale. La Corte di Appello di Milano rigetta l’appello della locatrice.

Quest’ultima ricorre per cassazione articolando due motivi: la ravvisata sussistenza dei gravi motivi legittimanti il recesso, con riferimento all’onere probatorio e alla valutazione delle prove; e il rigetto delle istanze risarcitorie per il mancato ripristino degli impianti di condizionamento e per il mancato riconoscimento dei canoni relativi al tempo necessario alla remissione in pristino dei locali. La conduttrice resiste con controricorso.

La Motivazione della Corte

Sul primo motivo, la Corte territoriale, sulla scorta delle risultanze documentali, ha riscontrato l’incremento effettivo dei dipendenti da collocare presso la sede e ne ha inferito l’oggettiva esigenza di maggiori spazi dalla differente metratura del nuovo immobile rispetto a quello locato. Ha così ravvisato un elemento sopravvenuto apprezzabile, indicativo di un cambiamento oggettivo significativo sul piano aziendale e integrante un grave motivo.

La Corte di Cassazione richiama il costante indirizzo di nomofilachia: i gravi motivi devono consistere in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti, tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto. Quando il conduttore deduca il sopravvenuto andamento favorevole della congiuntura aziendale, la gravosità va accertata oggettivamente e in concreto, utilizzando come parametri comparativi la dimensione e le caratteristiche del bene locato e del nuovo locale e le nuove esigenze di produzione e commercio dell’azienda, non essendo di per sé sufficiente l’incremento del fatturato o del personale.

La trama argomentativa della pronuncia impugnata risulta conforme a tali parametri di giudizio. La censura della ricorrente, al di là dell’apparente riconduzione a vizi in iure, si risolve nel sollecitare il giudice di legittimità a una rivalutazione della quaestio facti, attività estranea alla natura e alla funzione del giudizio per cassazione. La ricorrente, inoltre, non prospetta un’inosservanza dei criteri di riparto dell’onere probatorio né deduce che il giudice di merito abbia disatteso il principio del libero apprezzamento delle prove. Il motivo è quindi inammissibile.

Anche le due censure del secondo motivo sono inammissibili. Esse criticano apprezzamenti di natura fattuale, tipicamente rimessi al giudice di merito, quale il carattere occulto o meno di un vizio, e richiedono un riesame degli elementi istruttori finalizzato a una diversa ricostruzione della vicenda, compito inibito al giudice di legittimità. L’argomentazione dell’impugnante si fonda, poi, sul richiamo parziale e frammentario a stralci della relazione di consulenza tecnica di ufficio, della quale è omessa l’indicazione della collocazione nel fascicolo e dell’acquisizione o produzione in sede di legittimità, in spregio all’art. 366, primo comma, num. 6, cod. proc. civ., integrando autonoma ragione di inammissibilità.

Quanto alla doglianza sui canoni per il tempo necessario alla remissione in pristino, l’impugnante richiede un controllo sulla motivazione senza adombrare alcuna delle circoscritte anomalie motivazionali ancora rilevanti ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ.. Il ricorso è dichiarato inammissibile, con condanna della ricorrente alle spese di legittimità e con l’attestazione dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.