Recupero dei sottotetti: onere istruttorio del Comune e attiguità dichiarata in Scia (Cons. Stato n. 6298 del 04.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di recupero a fini abitativi dei sottotetti, ai sensi dell’art. 3, comma 1, della legge regionale Lazio n. 13/2009, il Comune non può dichiarare l’inefficacia della Scia contestando genericamente il difetto del requisito di attiguità o annessione del sottotetto ad altra unità immobiliare del medesimo edificio, quando il privato abbia indicato le particelle catastali delle unità ritenute attigue. L’Amministrazione deve compiere una verifica istruttoria congrua, anche mediante sopralluogo, e motivare in modo specifico le carenze che permangono. Il provvedimento che si limiti a richiamare le carenze già contestate, senza precisarne il contenuto, è illegittimo per difetto di istruttoria e motivazione generica. Resta fermo che il contributo di costruzione, se dovuto, va corrisposto dal privato su richiesta del Comune, non essendo rimessa al richiedente la scelta sui tempi della contribuzione.

Il Fatto

La proprietaria di un locale soffitta posto all’ultimo piano di un edificio residenziale presentava al Municipio competente una Scia ex art. 23 del d.P.R. n. 380/2001 per la trasformazione funzionale dell’unità immobiliare, ai fini del recupero abitativo del sottotetto. Il Servizio Urbanistica ordinava la sospensione dei lavori, chiedendo l’integrazione della pratica su quattro punti: indicazione dell’unità immobiliare annessa o contigua, individuazione dell’impresa esecutrice, dichiarazione di produzione rifiuti e pagamento del contributo di costruzione.

Il tecnico incaricato trasmetteva, con PEC, l’elenco catastale delle unità dell’edificio, precisava che l’impresa sarebbe stata indicata prima dell’inizio dei lavori, dichiarava l’assenza di opere di demolizione e chiedeva una rimessione in termini per il contributo, invocando la sospensione dei termini per l’emergenza sanitaria. Con provvedimento del 25 giugno 2020 il Comune dichiarava l’inefficacia della Scia, assumendo che la documentazione integrativa non indicasse l’unità dotata di sottotetto annesso o attiguo. Il TAR Lazio respingeva il ricorso; la proprietaria proponeva appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce il quadro normativo di riferimento, richiamando l’art. 3, comma 1, della legge regionale Lazio n. 13/2009, che consente il recupero dei sottotetti esistenti purché attigui o comunque annessi ad unità immobiliari ubicate nel medesimo edificio, ovvero i sottotetti di altra unità immobiliare esistente nello stesso edificio, a condizione che siano destinati a prima casa.

Nel caso concreto, la parte appellante aveva indicato nella Scia il sottotetto interessato e, in sede di integrazione documentale, aveva specificato le due unità abitative del piano sottostante, con tutti i dati catastali di riferimento. Il Comune, per contro, con motivazione generica, si era limitato ad affermare che la nota integrativa non superava le carenze riscontrate, senza ulteriore specificazione, nonostante le particelle fossero state indicate.

Da qui il primo profilo di illegittimità: l’Amministrazione avrebbe potuto effettuare un sopralluogo per verificare la reale attiguità delle particelle o l’annessione del sottotetto ad altra unità del medesimo edificio, caratteristica essenziale ai fini del recupero. L’omessa verifica integra difetto di istruttoria.

Il secondo profilo riguarda l’indeterminatezza della motivazione: dal provvedimento non si coglie quali siano le carenze contestate, se solo quella relativa all’attiguità o anche quelle concernenti l’individuazione dell’impresa, la dichiarazione di rifiuti e il mancato pagamento del contributo. L’accoglimento investe pertanto anche i motivi di primo grado non esaminati, riproposti in appello.

Su quest’ultimo punto il Collegio precisa che, ai sensi dell’art. 16, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001, la quota di contributo di costruzione, se dovuta, deve essere corrisposta dal privato su richiesta dell’ente, in ossequio ai principi di buona fede e leale collaborazione, non essendo rimessa all’arbitrio del richiedente la scelta sui tempi. I meccanismi sanzionatori e di riscossione coattiva ex art. 42 del medesimo d.P.R. operano come rimedi successivi. L’appello è accolto, la sentenza riformata e il provvedimento comunale annullato, ferma restando la riedizione dell’attività amministrativa.