Rendita catastale gruppo D criteri alternativi non gerarchici (Cass. civ. Sez. 5 n. 23458 del 17.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di classamento di immobili a destinazione speciale o particolare, come quelli del gruppo D, la rendita catastale è attribuita con stima diretta, potendo avvenire con procedimento diretto, fondato sul reddito lordo ordinariamente ritraibile, ovvero con procedimento indiretto, basato sul valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell’immobile o dal costo di ricostruzione deprezzato. I criteri di valutazione reddituale, di mercato e di costo non sono ordinati in maniera fissa con priorità gerarchica, ma sono alternativi in relazione alle condizioni specifiche dell’immobile. L’attribuzione della rendita non presuppone il necessario espletamento di un previo sopralluogo, potendo l’amministrazione legittimamente avvalersi delle risultanze documentali in suo possesso, purché la valutazione sia mirata e specifica. L’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento catastale emesso all’esito di procedura DOCFA è soddisfatto con la mera indicazione dei dati amministrativo-censuari qualora non siano contestati gli elementi di fatto indicati dal contribuente e la discrasia tra rendita proposta e attribuita derivi da una divergente valutazione tecnica dei medesimi elementi.

Il Fatto

La società contribuente, in seguito a interventi di ammodernamento, frazionamento e fusione di unità immobiliari facenti parte di un complesso adibito a supermercato e centro commerciale, aveva presentato denunce di variazione catastale, proponendo una rendita per le unità del gruppo D. L’amministrazione finanziaria aveva rettificato la rendita applicando il metodo del costo di produzione, rapportato all’epoca censuaria, con un tasso di fruttuosità del 2% e un coefficiente di deprezzamento del 20%, individuando un valore del cespite superiore rispetto a quello indicato nelle denunce.

La Commissione Tributaria Provinciale e, in appello, la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia avevano rigettato le doglianze della società, la quale proponeva quindi ricorso per cassazione, deducendo la violazione degli artt. 27 e 28 d.P.R. n. 1142 del 1949 sotto tre profili: l’illegittimo utilizzo del criterio del costo di ricostruzione in luogo del valore di mercato, il difetto di motivazione dell’avviso e l’erroneità dei valori attribuiti alle singole unità immobiliari.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha preliminarmente ricostruito il quadro normativo di riferimento, rammentando che, ai sensi dell’art. 10 r.d.l. n. 652 del 1939 e degli artt. 27 e 28 d.P.R. n. 1142 del 1949, la rendita catastale degli immobili a destinazione speciale o particolare è attribuita con stima diretta, potendo l’ufficio ricorrere al procedimento diretto, incentrato sul canone di locazione, ovvero a quello indiretto, fondato sul valore del capitale fondiario. Con riguardo al procedimento indiretto, la stima può essere effettuata sulla base del valore di mercato dell’unità immobiliare oppure del costo di ricostruzione, deprezzato in rapporto allo stato attuale, con la precisazione che l’accertamento di uno stato ottimale di manutenzione costituisce una motivata ragione per non applicare il coefficiente di riduzione.

La Corte ha quindi escluso che i criteri di valutazione siano ordinati secondo una priorità gerarchica, affermando che essi sono alternativi in relazione alle condizioni specifiche dell’immobile. Il canone di locazione costituisce un elemento soggettivo e potenzialmente non rappresentativo della reale capacità reddituale dell’immobile, sicché l’ufficio può legittimamente ricorrere al procedimento indiretto basato sul costo di ricostruzione deprezzato, per ottenere una valutazione oggettiva e coerente con la funzione produttiva dell’unità immobiliare, senza incorrere nella violazione delle norme in materia di estimo catastale. La scelta del metodo, nel caso concreto, è stata reputata incensurabile in sede di legittimità, in quanto poggiante su un accertamento di fatto relativo alla particolarità del complesso immobiliare e alla esiguità di compravendite comparabili.

Quanto al preteso obbligo di sopralluogo, la Corte ha chiarito che la stima diretta non presuppone il necessario espletamento di un previo sopralluogo, ben potendo l’amministrazione legittimamente avvalersi delle risultanze documentali in suo possesso, purché la valutazione sia comunque mirata e specifica. In tal senso, la rettifica può essere fondata sui dati e sugli elementi fattuali già acquisiti, senza che sia richiesto un accesso ai luoghi.

In ordine al difetto di motivazione dell’avviso di accertamento, la Corte ha richiamato il principio secondo cui, nell’ambito di una procedura DOCFA, l’obbligo motivazionale è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita quando gli elementi di fatto non siano contestati e la discrasia tra rendita proposta e attribuita derivi da una loro divergente valutazione tecnica. Nel caso di specie, non essendo stati contestati gli elementi fattuali indicati nelle denunce di variazione, ma solo il metodo di valutazione adottato, la motivazione non richiedeva un particolare dettaglio, avendo l’atto natura di provocatio ad opponendum e dovendosi distinguere il piano della motivazione da quello della prova della pretesa impositiva.

Da ultimo, la Corte ha dichiarato inammissibile la censura volta a contestare il valore attribuito al cespite immobiliare, trattandosi di accertamento di fatto incensurabile in sede di legittimità. Il ricorso per cassazione non introduce un terzo grado di giudizio né consente la rivalutazione di dati ed elementi di fatto già esaminati dai giudici di merito, essendo rimedio impugnatorio a critica vincolata e a cognizione determinata dall’ambito del vizio dedotto. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con conseguente condanna della società alla refusione delle spese di lite e declaratoria della sussistenza dei presupposti per il versamento del contributo unificato.