Procedura DOCFA e obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento catastale (Cass. civ. Sez. 5 n. 23457 del 17.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga nell’ambito di una procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento è soddisfatto dalla mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non sono contestati e l’eventuale difformità tra rendita proposta e rendita attribuita deriva da una loro divergente valutazione di carattere tecnico. Per gli immobili a destinazione speciale o particolare, come quelli del gruppo D, la rendita è attribuita con stima diretta per ogni singola unità, potendo l’ufficio ricorrere al procedimento indiretto fondato sul costo di ricostruzione deprezzato, senza che sussista un ordine gerarchico tra i criteri di valutazione reddituale, di mercato e di costo, che sono alternativi in relazione alle condizioni specifiche dell’immobile.

Il Fatto

La società contribuente aveva presentato, tramite modelli DOCFA, proposte di classamento per alcuni immobili a destinazione commerciale, censiti nel gruppo D. L’Agenzia delle Entrate aveva rettificato le proposte con tre avvisi di accertamento, determinando la rendita con il metodo del costo di ricostruzione, previa applicazione di un coefficiente di riduzione per lo stato attuale dei beni e di un tasso di fruttuosità del 2%.

La Commissione Tributaria Provinciale aveva accolto i ricorsi della società; la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia aveva rigettato l’appello dell’Amministrazione, ritenendo insufficiente la motivazione degli avvisi e criticando la scelta del criterio estimativo. Avverso tale sentenza l’Agenzia ha proposto ricorso per cassazione; la società ha resistito con controricorso e ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

La Corte ha accolto il ricorso principale, affermando che, nel contesto di una procedura DOCFA, l’obbligo motivazionale dell’avviso di accertamento deve ritenersi assolto quando gli elementi di fatto forniti dal contribuente non siano contestati e la discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una rivalutazione tecnica dei medesimi dati. In tal caso, l’atto impositivo, che ha natura di provocatio ad opponendum, è legittimamente motivato con l’indicazione dei dati amministrativo-censuari, attenendo ogni altra questione al piano della prova della pretesa e non a quello della motivazione, come ribadito da precedenti conformi quali Cass. n. 29754/24 e Cass. n. 730/25.

Quanto al ricorso incidentale, la Corte ne ha escluso la fondatezza. Ha precisato che, per gli immobili a destinazione speciale o particolare, l’art. 10 r.d.l. n. 652/1939 e gli artt. 27 e 28 d.P.R. n. 1142/1949 non impongono una gerarchia rigida tra i criteri di stima indiretta: il valore di mercato e il costo di ricostruzione costituiscono parametri alternativi, da selezionare in relazione alle caratteristiche del cespite.

Il ricorso al costo di ricostruzione deprezzato è pertanto legittimo, anche nell’ipotesi in cui il metodo reddituale e quello comparativo siano stati scartati per l’assenza di elementi di valutazione attendibili, come l’assenza di compravendite di beni similari. La Corte ha inoltre valorizzato il contenuto della circolare n. 6/T del 2012, recepita dalla legge n. 190/2014, quale atto di prassi ricognitiva dei principi normativi in materia di estimo catastale.

Ha infine ritenuto non adeguatamente censurato l’accertamento di merito circa l’insussistenza di “manufatti comparabili”, gravando sulla contribuente che ne avesse allegato l’esistenza l’onere di produrre gli atti di compravendita o di indicarne gli estremi. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Lombardia, in diversa composizione.