Rendita catastale immobili D: metodi di stima alternativi e non gerarchici (Cass. civ. n. 24619/2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di classamento degli immobili a destinazione speciale censiti nei gruppi D ed E, la rendita catastale proposta dal contribuente con procedura DOCFA è determinata mediante stima diretta per ogni singola unità. I metodi di valutazione reddituale, di mercato e di costo non sono ordinati secondo una priorità gerarchica fissa, ma sono alternativi in relazione alle condizioni specifiche dell’immobile. L’Ufficio può quindi legittimamente ricorrere al procedimento indiretto fondato sul costo di ricostruzione deprezzato, senza dover motivare la scelta di non avvalersi del criterio fondato sull’indagine di mercato. Il canone di locazione costituisce un elemento soggettivo e potenzialmente non rappresentativo della reale capacità reddituale del cespite. Il ricorso al criterio del costo è consentito anche al contribuente che, nella procedura DOCFA, indichi il valore del bene con uno dei criteri previsti dalla legge, non necessariamente in ordine logico.

Il Fatto

La Commissione Tributaria Regionale della Lombardia ha rigettato l’appello proposto dall’Agenzia delle Entrate avverso la sentenza di primo grado, che aveva accolto il ricorso della società contribuente in materia di classamento di immobili a destinazione speciale e determinazione della rendita catastale. La Corte di merito aveva ritenuto che la stima eseguita secondo il costo di costruzione avesse carattere residuale, potendosi ricorrere a tale criterio solo ove non fosse possibile utilizzare il criterio principale fondato sull’indagine di mercato, e aveva rilevato che l’Ufficio non aveva motivato la scelta del metodo.

L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione, censurando la sentenza per la ritenuta gerarchia tra i metodi di stima e per l’affermata necessità di motivazione della scelta del procedimento indiretto.

La Motivazione della Corte

La Corte, esaminati congiuntamente i motivi per la loro stretta connessione, li ha ritenuti fondati. Ha richiamato il quadro normativo di riferimento, costituito dall’art. 10 r.d.l. 13 aprile 1939 n. 652 e dagli artt. 27 e 28 d.P.R. 1° dicembre 1949 n. 1142, evidenziando che per gli immobili a destinazione speciale la rendita catastale è determinata con stima diretta per ogni singola unità, potendo avvenire tanto con procedimento diretto, fondato sul reddito lordo ordinariamente ritraibile e sulla detrazione delle spese e delle perdite, quanto con procedimento indiretto, fondato sul valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell’immobile ovvero dal costo di ricostruzione, tenendo conto in tale ultimo caso del deprezzamento delle unità in ragione dello stato attuale, del livello di obsolescenza e del ciclo di vita tecnico-funzionale.

La Corte ha precisato che, nell’ambito del procedimento indiretto, deve distinguersi la valutazione del capitale fondiario sulla scorta del valore di mercato da quella imperniata sul costo di ricostruzione, con applicazione di un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari per i cespiti realizzati prima del biennio 1988-89, non applicabile ai cespiti edificati successivamente. Il perfetto stato di manutenzione degli impianti costituisce ragione motivata per non applicare tale coefficiente, che va comunque rapportato allo stato attuale delle unità.

Quanto alla circolare dell’amministrazione finanziaria 30 novembre 2012 n. 6/T, elevata a rango normativo dalla legge 23 dicembre 2014 n. 190, la Corte ha ribadito che essa ha recepito sul piano delle indicazioni interne di prassi il dettato legislativo, dal quale discende l’imperatività normativa che governa il settore, riconducibile all’impianto di legge e non alla circolare in quanto tale. Ha quindi affermato che i metodi di valutazione non sono ordinati in maniera fissa, con priorità gerarchica, ma sono alternativi in relazione alle condizioni specifiche dell’immobile: proprio in ciò si sostanzia la stima diretta alla quale sono sottoposti gli immobili a destinazione speciale. Il canone di locazione costituisce un elemento soggettivo e potenzialmente non rappresentativo della reale capacità reddituale dell’immobile, cosicché l’Ufficio può legittimamente ricorrere al procedimento indiretto basato sul costo di ricostruzione deprezzato, al fine di ottenere una valutazione oggettiva e coerente con la funzione produttiva dell’unità immobiliare, senza violare le norme in materia di estimo catastale. Il ricorso deve pertanto essere accolto, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, per un nuovo giudizio e per la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.

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