Restrizione ipotecaria ex art 39 TUB prova del danno del debitore (ABF Collegio di Milano n. 2033 del 09.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di mutuo fondiario, il diritto alla parziale liberazione degli immobili ipotecati ex art. 39, comma 5, TUB spetta al debitore ogni volta che, dai documenti prodotti o da perizia, risulti che i beni residui costituiscono garanzia sufficiente ai sensi dell’art. 38 TUB. Le due ipotesi contemplate dalla norma — estinzione del quinto del debito originario e liberazione parziale — sono alternative e non cumulative. Il diritto è soggettivo: la banca non può opporre scelte discrezionali fondate sulla propria autonomia imprenditoriale. La garanzia è sufficiente quando il debito residuo non supera l’80% del valore dei beni rimasti vincolati. La domanda risarcitoria connessa richiede la prova del pregiudizio effettivo e non può fondarsi su un danno in re ipsa; la liquidazione equitativa ex art. 1226 c.c. presuppone dimostrata l’esistenza del danno.

Il Fatto

La società ricorrente aveva concluso nel 2010 un mutuo fondiario di € 650.000,00, garantito da ipoteca su più immobili. Dopo un primo svincolo nel 2019, a fronte del pagamento di € 130.000,00, la società chiedeva nel 2021 la liberazione di ulteriori immobili, per uno dei quali aveva ricevuto una proposta di acquisto. L’intermediario subordinava lo svincolo al versamento di ulteriori € 120.000,00, per mantenere invariato il rapporto Loan To Value.

La società adiva l’ABF chiedendo l’accertamento del diritto alla restrizione ipotecaria e il risarcimento dei danni, quantificati in perizia. La banca eccepiva l’inammissibilità della domanda, perché costitutiva, e contestava la perizia e le pretese risarcitorie.

La motivazione del Collegio

Il Collegio affronta anzitutto l’eccezione di inammissibilità. La ricorrente, in sede di replica, aveva precisato la domanda in termini di accertamento del diritto e non di condanna a un facere. In casi analoghi i Collegi ABF hanno reinterpretato domande scaturenti da richieste ex art. 39, comma 5, TUB come volte a verificare la legittimità della condotta dell’intermediario. L’eccezione è dunque superata.

Nel merito, il Collegio richiama la norma e la lettura offerta dal Collegio di Coordinamento n. 6137 del 2014: le due ipotesi dell’art. 39, comma 5, sono alternative e ciascuna ha propri presupposti, sicché la liberazione parziale spetta indipendentemente dall’estinzione del quinto del debito. Ai fini della garanzia sufficiente rilevano i criteri dell’art. 38 TUB e della Delibera CICR del 22 aprile 1995, che fissa all’80% del valore dei beni ipotecati l’ammontare massimo del finanziamento.

Applicando tali criteri, alla data della richiesta di fine 2021 il debito residuo era di circa € 270.000,00, poi sceso a € 127.211,25 secondo la perizia non contestata sul punto. Il valore del compendio residuo, stimato in € 885.000,00, eccede ampiamente il debito. L’intermediario, pur contestando genericamente la perizia, non ha prodotto alcuna quantificazione del rapporto tra debito e garanzia. Sussistono pertanto le condizioni oggettive del diritto soggettivo alla restrizione, in linea con Collegio di Palermo n. 3207 del 2025.

La domanda risarcitoria non è invece accolta. Le allegazioni sul quantum si limitano a tabelle predisposte unilateralmente e manca la prova del pregiudizio concreto. Il danno non può degradare a ristoro in re ipsa (Collegio di Coordinamento n. 1642 del 2019). La liquidazione equitativa ex art. 1226 c.c. non soccorre, perché presuppone dimostrata l’esistenza del danno (Collegio di Milano n. 16555 del 2022). Neppure spettano le spese di assistenza legale, mancando i presupposti della decisione del Collegio di Coordinamento n. 4580 del 2025. Il ricorso è accolto parzialmente, con contributo di € 200,00 alla Banca d’Italia e rimborso di € 20,00 alla ricorrente.