Riclassamento catastale per microzone: obbligo di motivazione rafforzata (Cass. civ. Sez. V n. 15350 del 31.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
La revisione parziale del classamento catastale prevista dall’art. 1, comma 335, l. n. 311/2004 trova la propria ragione giustificativa nella rilevante modifica del valore degli immobili della microzona, ma al momento dell’attribuzione della classe e della rendita deve tenere conto, insieme al fattore posizionale, delle caratteristiche edilizie dell’unità immobiliare di cui all’art. 8, comma 7, d.P.R. n. 138/1998. Ne deriva che l’atto attributivo della nuova rendita catastale deve indicare in quali termini il mutato rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale abbia avuto ricaduta sul singolo immobile, esplicitando le ragioni del diverso classamento. Un avviso che si limiti a richiamare in modo generico la “consistente rivalutazione” del patrimonio immobiliare della microzona è nullo per difetto di motivazione, perché non pone il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni del provvedimento.

Il Fatto

Il contribuente impugnava l’avviso di accertamento catastale con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rideterminato in aumento, ai sensi dell’art. 1, comma 335, l. n. 311/2004, il classamento da 3 a 5 della categoria A/10 e la conseguente rendita di un’unità immobiliare di sua proprietà. La CTP di Roma rigettava il ricorso.

Proposto appello dagli eredi, la CTR Lazio confermava la decisione, ritenendo che il riclassamento effettuato nell’ambito della “verifica per microzone” fosse condizionato solo dai parametri della microzona di ubicazione e non dalle specifiche tecniche dell’unità, con onere del contribuente di dimostrare che il valore migliorativo della microzona era stato neutralizzato dalle peculiarità dell’immobile. Avverso tale sentenza gli eredi proponevano ricorso per cassazione su sette motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte rigetta i primi due motivi, escludendo sia l’omessa pronuncia sia il vizio di motivazione contraddittoria. Il giudice d’appello, correggendo l’errore materiale della sentenza di primo grado, ha implicitamente rigettato la doglianza degli appellanti, poiché non ricorre omissione quando la decisione adottata, in contrasto con la pretesa della parte, ne comporti necessariamente il rigetto. Il vizio di contraddittorietà, poi, non è configurabile quando il contrasto riguardi le valutazioni divergenti tra giudice di primo e di secondo grado.

È invece fondato il terzo motivo, con cui si denuncia la violazione dell’art. 1, comma 335, l. n. 311/2004. La CTR si era fondata su un isolato precedente, superato dall’orientamento consolidatosi nel senso che, insieme al fattore posizionale, rilevano le caratteristiche edilizie dell’unità immobiliare di cui all’art. 8, comma 7, d.P.R. n. 138/1998.

La Corte ricostruisce il quadro normativo richiamando la Corte cost. n. 249/2017, secondo cui la revisione “parziale” consegue dalla valorizzazione del fattore posizionale, ossia dalla modifica del valore degli immobili della microzona con ricaduta sulla rendita catastale. Tuttavia, proprio perché l’operazione è “diffusa”, l’obbligo di motivazione degli elementi che hanno inciso sul diverso classamento della singola unità deve essere assolto in modo rigoroso.

Il valore di mercato rilevante non è quello del singolo immobile, ma il valore medio dell’intera microzona. Una volta giustificato quest’ultimo, restano da spiegare le ragioni per cui si è prodotta una ricaduta, e in quali termini di classamento e rendita, sulla specifica unità immobiliare oggetto di riclassamento. La stima comparativa, avuto riguardo all’unità tipo, impone di considerare le caratteristiche edilizie del fabbricato.

Nel caso concreto, l’avviso si limita a un riferimento generico e apodittico a una “consistente rivalutazione del patrimonio immobiliare” e alla “migliorata qualità” del contesto urbano, senza spiegare la ricaduta sul singolo immobile. Il ricorso è dunque accolto sul terzo motivo, assorbiti i restanti; la sentenza è cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti, la causa è decisa nel merito con accoglimento del ricorso originario. Le spese sono compensate per il consolidarsi dell’orientamento.