Riduzione del prezzo e silenzio-assenso in materia di agibilità (Cass. civ. Sez. 2 n. 2760 del 07.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di agibilità, il meccanismo del silenzio-assenso di cui all’art. 25 d.P.R. n. 380/2001 non può operare in presenza di difformità edilizie dell’immobile, atteso che è possibile un provvedimento implicito di accoglimento dell’istanza solo a condizione che ricorra la piena conformità delle opere alla regolamentazione urbanistica. Pertanto, la clausola contrattuale che prevede una penale per il mancato rilascio del certificato di agibilità entro un certo termine è legittimamente azionata dall’acquirente quando il certificato non sia stato ottenuto. In materia di vendita di immobile con difetti, l’azione di riduzione del prezzo tende a ristabilire il rapporto di corrispettività economica tra prestazione e controprestazione, sicché il compratore ha diritto alla differenza di valore riferita non al valore obiettivo della cosa, ma al prezzo convenuto. L’accertamento contenuto in una sentenza non impugnata sul punto, ancorché relativo a una questione pregiudiziale, è coperto da giudicato interno.

Il Fatto

Una società acquirente conveniva in giudizio i venditori di un immobile, il notaio rogante e altri soggetti, chiedendo la riduzione del prezzo di vendita e il risarcimento del danno. L’immobile presentava difformità edilizie e abusi, tra cui la trasformazione del solaio di copertura in terrazza abitabile, oggetto di ordine di demolizione. L’acquirente chiedeva inoltre la restituzione della somma di euro 100.000, depositata presso il notaio a garanzia del rilascio del certificato di abitabilità, non intervenuto entro il termine pattuito.

Il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda, condannando i venditori al risarcimento del danno e ordinando al notaio di restituire la somma. La Corte d’appello, pronunciando sull’impugnazione principale dell’acquirente, condannava i venditori al pagamento di un’ulteriore somma a titolo di riduzione del prezzo, confermando nel resto la sentenza di primo grado.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha esaminato il primo motivo, con cui i ricorrenti lamentavano la violazione dell’art. 25 d.P.R. n. 380/2001, sostenendo che il certificato di agibilità doveva intendersi rilasciato per silenzio-assenso decorso il termine di sessanta giorni dalla domanda. La Corte ha ritenuto il motivo infondato, osservando che il silenzio-assenso non può formarsi in presenza di illeciti edilizi. Il provvedimento implicito di accoglimento presuppone la piena conformità delle opere alla regolamentazione urbanistica, non potendosi ottenere per silentium ciò che non sarebbe possibile mediante l’esercizio espresso del potere. La clausola contrattuale, che prevedeva un indennizzo forfettario per il mancato rilascio del certificato, era quindi legittimamente azionata.

Con riferimento al secondo e terzo motivo, i ricorrenti hanno dedotto che l’opponibilità dell’ordine di demolizione all’acquirente costituisse un mero obiter dictum del giudice di primo grado e che la riduzione del prezzo dovesse essere parametrata al valore obiettivo del bene. La Corte ha ritenuto i motivi infondati. L’accertamento dell’opponibilità dell’ordine di demolizione non era una considerazione incidentale, ma un elemento fondante della statuizione di inadempimento contrattuale, rientrante nel thema decidendum dell’appello. La mancata impugnazione sul punto ha determinato la formazione del giudicato interno. La Corte ha inoltre precisato che l’azione di riduzione del prezzo mira a ristabilire l’equilibrio sinallagmatico e che il compratore ha diritto alla differenza di valore riferita al prezzo convenuto, non al valore obiettivo del bene, confermando la corretta applicazione di tale principio da parte della Corte d’appello.

Quanto al ricorso incidentale, la Corte ha escluso il vizio di omessa pronuncia ai sensi dell’art. 112 c.p.c., rilevando come il giudice di merito avesse esaminato le domande relative alle ulteriori demolizioni e ripristini, entrando nel merito delle valutazioni istruttorie e delle critiche alla consulenza tecnica d’ufficio. Tali profili attengono all’apprezzamento delle risultanze istruttorie, riservato al giudice di merito e non censurabile in sede di legittimità in assenza di vizi motivazionali.