La sanatoria non travolge l’ordine di demolizione per ristrutturazione pesante (Cons. Stato n. 1723 del 04.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La presentazione dell’istanza di accertamento di conformità, anche nella forma dell’art. 36-bis del t.u. dell’edilizia introdotta dal d.l. n. 69/2024, non ha efficacia caducante rispetto all’ordinanza di demolizione, ma ne determina soltanto la temporanea inefficacia e ineseguibilità fino all’eventuale rigetto della domanda. L’interesse del ricorrente alla pronuncia sull’ingiunzione di ripristino non viene meno per la sola presentazione dell’istanza, ma solo in caso di rilascio del titolo in sanatoria. La qualificazione dell’intervento come ristrutturazione pesante va accertata con un approccio globale e non atomistico, considerando l’insieme delle opere nel loro contestuale impatto edilizio. Il mutamento di destinazione d’uso tra categorie differenti e le modifiche alla sagoma e ai prospetti, in area vincolata, impongono il previo permesso di costruire.

Il Fatto

Il Comune di Gallarate ha emesso un’ordinanza con cui ha intimato alla società appellante la demolizione di una serie di opere qualificate come ristrutturazione pesante, eseguita in assenza di permesso di costruire e di autorizzazione paesaggistica. L’accertamento era scaturito da più sopralluoghi, che avevano rilevato la realizzazione di uffici, una palestra già completata, difformità rispetto alla CILA in sanatoria e demolizioni e ricostruzioni del preesistente manufatto.

La società ha impugnato il provvedimento davanti al TAR Lombardia, che ha respinto il ricorso. Nel corso del giudizio di appello la società ha presentato una nuova istanza di rilascio di un permesso in sanatoria ai sensi dell’art. 36-bis del t.u. dell’edilizia e per questo ha chiesto la declaratoria di improcedibilità del gravame.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge ambedue i motivi. Sul primo, il Collegio ribadisce la giurisprudenza della sezione: la presentazione dell’istanza di accertamento di conformità non produce effetto caducante sull’ordinanza di demolizione, ma ne determina solo la temporanea inefficacia fino all’eventuale rigetto, dopo il quale riprende a decorrere il termine per l’esecuzione. Ne segue che l’interesse alla pronuncia di annullamento non viene meno per la sola presentazione della domanda, ma soltanto in caso di rilascio del titolo in sanatoria (richiamate Cons. Stato, sez. II, n. 10180 del 2024 e n. 3545 del 2021).

Il medesimo principio opera rispetto al giudizio di appello e all’istanza ex art. 36-bis: secondo la sezione, la presentazione della richiesta non incide sulla legittimità dell’ordinanza ma solo sulla sua efficacia (richiamate Cons. Stato, sez. VII, n. 7680 del 2023 e sez. II, n. 7486 del 2024). In caso di rigetto dell’appello, l’efficacia degli atti impugnati resta sospesa fino alla pronuncia del Comune, la quale, se favorevole, costituirebbe una sopravvenienza idonea a rendere legittimo l’intervento.

Sul secondo motivo, relativo alla qualificazione dell’intervento, il Collegio richiama l’art. 10, comma 1, lettera c), del t.u. dell’edilizia, nella versione vigente al 2019, che richiede il permesso di costruire per gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino modifiche della volumetria o dei prospetti ovvero modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del d.lgs. n. 42/2004.

La sussistenza dell’abuso va accertata con «un approccio globale e non atomistico», perché il pregiudizio al regolare assetto del territorio deriva dall’insieme delle opere (Cons. Stato, sez. VII, n. 702 del 2026). Le opere hanno comportato un mutamento di destinazione d’uso tra categorie differenti — da produttiva a commerciale, rientrando l’attività di organizzazione di eventi e produzione audiovisiva nel terziario — e modifiche quantomeno alla sagoma e ai prospetti, con particolare riferimento alla diversa profondità della gronda in area vincolata.

Tali elementi giustificano l’ordine di ripristino che, trovandosi l’immobile in area vincolata, assume carattere doveroso e contenuto vincolato (Cons. Stato, sez. II, n. 2814 del 2025). Il Collegio precisa che in sede esecutiva l’amministrazione dovrà tener conto della qualificazione del gestore della palestra come associazione sportiva dilettantistica, le cui attività sono compatibili con tutte le destinazioni d’uso ai sensi dell’art. 7-bis del d.lgs. n. 36/2021. Trattandosi di provvedimento plurimotivato, l’appello è respinto, con compensazione delle spese per la novità delle questioni.