Sanatoria edilizia e doppia conformità: l’ordinanza di demolizione non impugnata fa stato (Cons. Stato n. 2715 del 02.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nel giudizio avente ad oggetto il diniego di permesso di costruire in sanatoria ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001, l’ordinanza di demolizione non impugnata, una volta consolidatisi i suoi effetti, rende processualmente acclarate le difformità ivi accertate, che l’interessato non può rimettere in discussione. Ne deriva che il requisito della doppia conformità non può ritenersi soddisfatto quando le opere realizzate eccedano i limiti di altezza e di volume assentiti, dovendo l’istante fornire la prova documentale della disciplina urbanistica applicabile e delle caratteristiche del manufatto. Il rilievo circa l’intervenuta decadenza del titolo edilizio, contenuto nel provvedimento di diniego in chiave meramente esplicativa e non fondante, non ne determina l’illegittimità. La violazione dell’art. 10-bis legge n. 241/1990 non invalida il diniego a natura rigidamente vincolata, quando il provvedimento finale non avrebbe potuto avere contenuto diverso.

Il Fatto

I proprietari di un immobile destinato a civile abitazione presentano al Comune istanza di permesso di costruire in sanatoria per il locale sottotetto. L’istanza segue un accertamento della Polizia Municipale e una ordinanza di demolizione che aveva rilevato, tra l’altro, un’altezza interna del sottotetto superiore a quella autorizzata e un’altezza complessiva alla gronda eccedente le previsioni della zona urbanistica.

Il dirigente comunale rigetta la domanda. Il TAR Campania respinge il ricorso e i proprietari appellano, deducendo l’erronea qualificazione dell’area, la mancanza di incremento volumetrico, l’omessa contestazione dei motivi da parte del Comune e la violazione del preavviso di rigetto.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dal rapporto tra l’accertamento di conformità e i provvedimenti sanzionatori precedenti. Poiché l’ordinanza di demolizione non è stata impugnata e i suoi effetti si sono definitivamente consolidati, le altezze ivi indicate devono ritenersi processualmente acclarate e non possono essere rimesse in discussione. Nella zona interessata è prevista un’altezza massima di mt. 8, a fronte dei mt. 9,45 realizzati: difetta pertanto il requisito della doppia conformità.

La Corte aggiunge un rilievo di ordine probatorio. Gli appellanti non hanno prodotto il certificato di destinazione urbanistica, le norme tecniche di attuazione né le tavole di zonizzazione idonee a dimostrare l’applicabilità delle previsioni più favorevoli richiamate. La contestazione resta sul piano assertorio.

Quanto all’asserito aumento volumetrico, il Collegio rileva che il permesso di costruire n. 21/2009 non assentì alcun incremento, ma unicamente la realizzazione di un volume tecnico adibito a deposito, e precisamente di un sottotetto praticabile ma non abitabile. L’argomentazione difensiva riposa dunque su errati presupposti fattuali.

Il motivo relativo alla decadenza del titolo edilizio è infondato. La decadenza è richiamata nel provvedimento in chiave meramente esplicativa, mentre le ragioni del diniego risiedono nella creazione di un volume superiore a quello consentito, per effetto dello scostamento tra l’altezza assentita e quella realizzata. Il rilievo non ha quindi inciso sul contenuto decisorio.

La censura sulla non contestazione ex art. 64, comma 2, c.p.a. è smentita in fatto, avendo il Comune chiesto il rigetto integrale del ricorso; inoltre le circostanze dedotte non risultano provate per difetto dei grafici e delle tavole di progetto. Infine, il vizio dell’art. 10-bis legge n. 241/1990 non assume portata invalidante, attesa la natura vincolata del diniego; la novella del 2020 non è applicabile ratione temporis, essendo l’atto adottato il 31.10.2018. L’appello è rigettato, con condanna alle spese.