Ristrutturazione in zona A e strumenti attuativi non approvati: diritto edificatorio minimo (Cons. Stato n. 6548 del 23.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nelle aree in cui non siano stati approvati gli strumenti urbanistici attuativi previsti dagli strumenti generali come presupposto per l’edificazione, l’art. 9, comma 2, d.P.R. n. 380/2001 consente gli interventi di cui all’art. 3, comma 1, lettera d), che riguardino singole unità immobiliari o parti di esse. La norma opera come bilanciamento tra le previsioni pianificatorie limitative e i diritti edificatori minimi, ed è volta a evitare che reiterate inadempienze comunali, operando in termini di sostanziale elusione delle possibilità edificatorie, neghino ogni trasformazione necessaria degli immobili in relazione a interventi limitati. I limiti eventualmente posti dalla legislazione regionale attengono al piano paesaggistico e non alla disciplina edilizia. Il diniego che opponga la sola previa adozione degli strumenti attuativi, senza indicare limiti legislativi ma urbanistici, è illegittimo quando l’intervento abbia ottenuto la positiva valutazione paesaggistica e presenti limitata consistenza.

Il Fatto

Il proprietario di un immobile sito nel centro storico di un comune costiero presentava istanza di autorizzazione paesaggistica per la realizzazione di un percorso a sbalzo finalizzato alla deviazione di un passaggio gravato da servitù, a tutela della propria riservatezza. Ottenuta l’autorizzazione nel 2016, e dopo un’integrazione documentale comprensiva del pagamento di diritti e bolli, il responsabile comunale sospendeva il procedimento rilevando opere non assentite sul terrazzo. Rimossa la difformità con C.I.L.A., il comune avviava il procedimento di revoca in autotutela dell’autorizzazione paesaggistica e, acquisito nuovo parere favorevole della commissione locale, rilasciava una seconda autorizzazione paesaggistica. Ciononostante, previo preavviso, veniva emesso il diniego definitivo del permesso di costruire.

Il ricorso proposto avverso il diniego era rigettato dal TAR Campania, sezione staccata di Salerno, sul rilievo che l’intervento andava sussunto nella ristrutturazione edilizia e non nella manutenzione straordinaria, con conseguente incompatibilità rispetto alle previsioni della zona A del centro storico, che ammettono solo manutenzione ordinaria e consolidamento statico. Il proprietario proponeva appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ritiene l’appello fondato su due ordini di considerazioni. Anzitutto richiama gli accertamenti e le valutazioni posti a base del parere favorevole in termini paesaggistici, dai quali emerge una chiara ricostruzione della consistenza dell’intervento e dello stato dei luoghi interessato. La compatibilità paesaggistica risulta dunque già positivamente apprezzata dalla Soprintendenza.

In secondo luogo, il Consiglio di Stato rettifica l’interpretazione dell’art. 9, comma 2, t.u. edilizia. La disposizione, qualificata in termini di principio generale, ammette nelle aree prive di strumenti attuativi approvati gli interventi di cui all’art. 3, comma 1, lettera d), riguardanti singole unità immobiliari. Nel caso concreto l’intervento è qualificato come rientrante in tale lettera e concerne una singola unità immobiliare.

Il Collegio chiarisce poi che gli evocati limiti della legislazione regionale attengono al piano paesaggistico e non alla disciplina edilizia; profilo, questo, superato dalla constatazione che, ai paventati fini paesaggistici, l’intervento ha ottenuto la positiva valutazione della Soprintendenza.

Il passaggio centrale riguarda la natura del diniego. L’amministrazione non indica limiti legislativi ma limiti urbanistici, cioè la previsione di piano che impone la previa adozione degli strumenti attuativi: proprio il presupposto applicativo della norma invocata. Questa bilancia le previsioni pianificatorie limitative con i diritti edificatori minimi, per evitare che reiterate inadempienze comunali, operando in termini di sostanziale elusione delle possibilità edificatorie, neghino ogni trasformazione necessaria degli immobili in relazione a interventi limitati e privi di sostanziale incidenza su standards urbanistici.

Accertata la compatibilità paesaggistica e la limitata consistenza dell’intervento, rientrante nelle categorie ammesse in termini di principio dall’art. 9, comma 2, d.P.R. n. 380/2001, l’appello è accolto e, in riforma della sentenza, è accolto il ricorso di primo grado con annullamento degli atti impugnati, fermi gli ulteriori provvedimenti dell’amministrazione. Le spese del doppio grado sono compensate per la complessità del quadro normativo e pianificatorio.