Doppia conformità e distanze: i balconi non sono sporti decorativi (Cons. Stato n. 2714 del 02.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il requisito della doppia conformità richiesto dall’art. 36 d.P.R. n. 380/2001 ai fini della sanatoria edilizia postula l’osservanza non soltanto delle norme urbanistiche vigenti all’epoca dell’abuso e al momento della richiesta, ma anche delle previsioni del regolamento edilizio comunale. La distanza minima assoluta di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, fissata dall’art. 9, comma 1, n. 2, d.m. n. 1444/1968, ha carattere cogente e tassativo e prevale sulle disposizioni regolamentari locali di segno riduttivo, rispondendo a esigenze pubblicistiche di salubrità. Nel computo delle distanze rientrano gli aggetti di proporzioni non trascurabili, quali i balconi, e non gli elementi di mera rifinitura o ornamento. Una volta individuata una causa sufficiente a giustificare il diniego, l’amministrazione non è tenuta a esaminare le ulteriori difformità, non essendo consentita una parcellizzazione degli abusi.

Il Fatto

La ricorrente ha impugnato davanti al TAR Sardegna la determinazione con cui il Comune ha respinto l’istanza di accertamento di conformità relativa a un immobile ad uso abitativo. Il primo diniego era stato annullato dal giudice amministrativo per difetto istruttorio: l’amministrazione avrebbe dovuto esaminare l’integrale documentazione e verificare le opere realizzate sine titolo. In ottemperanza, il Comune ha riaperto il procedimento e adottato un nuovo provvedimento negativo.

Il TAR ha respinto il ricorso. L’appellante ha proposto gravame articolando cinque motivi, tra cui la dedotta irrilevanza del regolamento edilizio ai fini della doppia conformità, la derogabilità del d.m. n. 1444/1968 ad opera della legge regionale, l’asserita sanabilità della sopraelevazione e l’omessa pronuncia su un motivo di primo grado.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’appello. Sul primo e sul quarto motivo, il Consiglio di Stato chiarisce che il requisito della doppia conformità impone il rispetto anche dell’art. 28 del regolamento edilizio comunale, che, per la tutela della sicurezza e dell’igiene, fa rilevare nel computo delle distanze gli elementi accessori dotati di solidità e stabilità, salvo gli sporti di modeste dimensioni con funzione meramente decorativa. I balconi in questione, con sporgenza di circa un metro, non rientrano in tale limitata accezione. La deroga invocata dall’appellante opera unicamente nella fattispecie del Piano casa ed è inconferente rispetto alla sanatoria di abusi edilizi.

Quanto al d.m. n. 1444/1968, la materia dell’ordinato assetto del territorio è oggetto di legislazione concorrente: le Regioni non possono derogare in via generale alla normativa statale sulle distanze, che assume valenza generale. L’art. 9, comma 1, n. 2, d.m. n. 1444/1968 prescrive per i nuovi edifici la distanza minima assoluta di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. La norma, diversamente dall’art. 873 c.c. che risponde a esigenze privatistiche di tutela della riservatezza nei rapporti di vicinato, persegue finalità pubblicistiche di salubrità, evitando intercapedini dannose per l’afflusso di aria e luce. Ha quindi carattere cogente e tassativo e prevale sulle disposizioni regolamentari locali riduttive, come affermato da Cons. Stato, Sez. IV, n. 1670 del 31 marzo 2015.

Sulla computabilità degli aggetti, il Collegio richiama la giurisprudenza di legittimità secondo cui rientrano nella categoria degli sporti non computabili solo gli elementi con funzione meramente ornamentale o di rifinitura, come mensole, cornicioni e canalizzazioni di gronda. Si computano invece gli aggetti di proporzioni non trascurabili, quali i balconi (Cass. civ., Sez. II, n. 12828 del 19 settembre 2016). Il diniego costituisce pertanto espressione di un potere correttamente esercitato.

Il secondo e il terzo motivo sono assorbiti. Individuata una causa di per sé sufficiente al rigetto dell’istanza, non assumono rilievo le ulteriori opere, non essendo possibile una visione parcellizzata degli abusi, da valutare nella loro interezza e dimensione strutturale unitaria. L’amministrazione non aveva alcun onere di indicare gli elementi da valorizzare per la sanatoria, dovendo pronunciarsi sull’istanza come formulata, senza sostituire il progetto tecnico con altro di propria volontà. Nessun contrasto con il giudicato formatosi sulla precedente sentenza, che aveva annullato il primo diniego per deficit istruttorio e motivazionale, facendo salvo il riesercizio del potere.

Il quinto motivo è infondato: la circostanza della rappresentazione non veritiera dello stato del fabbricato non è stata considerata dall’amministrazione ai fini del diniego, come ammesso dallo stesso appellante in termini generici e dubitativi. L’appello è rigettato, inclusa la domanda di condanna al rilascio del titolo. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in € 4.000 per onorario, oltre accessori di legge.