Sanatoria edilizia e doppia conformità: irrilevante l’inerzia sul primo piano (Cons. Stato n. 3165 del 23.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il permesso di costruire in sanatoria, ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, è subordinato alla doppia conformità: l’intervento deve risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda. La rinnovazione del procedimento amministrativo disposta in esecuzione di una pronuncia giurisdizionale non muta l’onere probatorio a carico dell’istante, cui spetta dimostrare la diversa consistenza dello stato dei luoghi al momento della domanda. La facoltà di realizzare parcheggi in deroga agli strumenti urbanistici, prevista dalla l. n. 122/1989, ha carattere eccezionale e si applica alle sole aree urbane, non a quelle extraurbane. La legge regionale che ammette parcheggi in aree libere, nel sottosuolo o al primo piano di immobili esistenti non consente la realizzazione di nuovi corpi di fabbrica in ampliamento.

Il Fatto

Il ricorrente è proprietario di un immobile sito in zona classificata E1 agricola dal PRG comunale. A seguito di sopralluogo, il Comune ha contestato la realizzazione di un ampliamento in difformità dalla concessione edilizia in sanatoria e dal certificato di agibilità, ordinando la demolizione delle opere abusive.

L’interessato ha quindi presentato domanda di permesso di costruire in sanatoria per accertamento di conformità, definita con diniego. Il primo ricorso è stato respinto dal TAR, poi accolto in appello dal Consiglio di Stato. Riattivato il procedimento, il Comune ha adottato un nuovo diniego definitivo, impugnato davanti al TAR Campania, che ha respinto il ricorso. Contro tale pronuncia è proposto appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio fissa il perimetro dell’istituto: la sanatoria ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 esige la c.d. doppia conformità, verificata tanto al momento della realizzazione dell’intervento quanto a quello della domanda. Il principio è richiamato sulla scorta di Cons. St. sez. VI, 8 agosto 2025, n. 6979.

La verifica istruttoria conferma la difformità dell’opera rispetto alla concessione in sanatoria, al certificato di agibilità e alla normativa urbanistica. L’ampliamento insiste su area E1 agricola, dove le NTA del PRG vietano opere non funzionali al fondo o non destinate alla residenza dell’imprenditore agricolo. La rinnovazione del procedimento imposta dalla precedente pronuncia non ha prodotto alcun elemento utile: l’appellante non ha dimostrato una diversa consistenza dei luoghi al momento della domanda. Manca dunque il requisito della doppia conformità.

Quanto alla l. n. 122/1989, la Corte ribadisce che la deroga agli strumenti urbanistici per i parcheggi pertinenziali costituisce disposizione di carattere eccezionale, di stretta interpretazione letterale. Essa opera nelle sole aree urbane; per le aree extraurbane resta necessario il rilascio del titolo edilizio, secondo Cons. St. sez. IV, 19 luglio 2017, n. 3566.

Analoga è la conclusione sulla legge regionale invocata: essa ammette parcheggi in aree libere, nel sottosuolo o al primo piano di immobili già esistenti, ma non legittima la creazione di nuovi corpi di fabbrica in ampliamento. Il Collegio esclude infine il dedotto difetto di motivazione, risultando il diniego completo nelle ragioni di fatto e di diritto. L’appello è pertanto respinto, senza statuizione sulle spese per mancata costituzione dell’ente locale.