Sanatoria edilizia improcedibile se manca il consenso del comproprietario (TAR Campania n. 593 del 26.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia edilizia, il provvedimento che dichiara improcedibile l’istanza di sanatoria per difetto di titolarità esclusiva all’esecuzione dell’intervento è legittimo quando il comproprietario del bene abbia formalmente ed espressamente manifestato il proprio dissenso. L’eventuale opposizione del comproprietario non incide sul giudizio di abusività dell’opera, che dipende dal rispetto delle regole sull’edificabilità dei suoli, ma integra un presupposto di legittimazione del richiedente che l’Amministrazione deve verificare ove la contitolarità emerga per tabulas. La determinazione adottata in carenza di tale presupposto ha natura vincolata, con la conseguenza che l’omessa attivazione del preavviso di rigetto non determina l’illegittimità del provvedimento. Il rigetto dell’istanza di sanatoria, sopravvenuto all’ordine di demolizione, cristallizza la natura abusiva delle opere e rende improcedibile, per sopravvenuta carenza di interesse, il ricorso proposto avverso l’ingiunzione.

Il Fatto

La ricorrente ha acquistato un immobile in esito ad aggiudicazione nell’ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il Comune ha poi adottato un’ordinanza di demolizione per il ripristino dello stato dei luoghi, contestando la realizzazione di un piano interrato e la diversa conformazione del tetto di copertura, in difformità dall’originario titolo abilitativo.

La proprietaria ha presentato istanza di accertamento di conformità ex art. 36 bis del D.P.R. n. 380/2001. Il Comune l’ha dichiarata improcedibile ritenendo che la richiedente non avesse la titolarità esclusiva dell’intervento, poiché parte del fabbricato insiste su terreno di proprietà di una società controinteressata. Avverso l’ordinanza di demolizione e il provvedimento di improcedibilità la ricorrente ha proposto ricorso e motivi aggiunti.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha anzitutto dichiarato l’improcedibilità del ricorso principale per sopravvenuta carenza di interesse. Una volta intervenuto il rigetto dell’istanza di sanatoria, l’interesse della parte si concentra sulla legittimità di quel provvedimento: il diniego supera, quanto al riconoscimento della natura abusiva delle opere, il provvedimento impugnato e ne cristallizza l’efficacia in assenza di contestazione.

Quanto ai documenti depositati dalla ricorrente in prossimità dell’udienza, il Tribunale ne ha dichiarato l’inammissibilità. Il mancato rispetto dei termini dell’art. 73 del c.p.a. comporta l’inutilizzabilità processuale degli atti, trattandosi di termini posti a presidio del contraddittorio. La documentazione catastale, peraltro, ben poteva essere prodotta nei termini.

Nel merito, il ricorso per motivi aggiunti è stato rigettato. Il Collegio ha richiamato i principi affermati dal Consiglio di Stato, Sez. II, 21 luglio 2023, n. 7158: l’abusività dell’opera non dipende dall’assenso dei comproprietari, ma dal rispetto delle regole sull’edificabilità dei suoli, restando i diritti dei terzi tutelabili davanti al giudice civile. Tuttavia, la clausola di salvaguardia dei diritti dei terzi non consente di prescindere dalla carenza di legittimazione piena quando questa emerga per tabulas.

Il comproprietario diventa “terzo” solo se la sua presenza è ignorata; quando la contitolarità e il contrasto tra aventi diritto siano conosciuti, l’Ente ha il dovere di svolgere il minimo di indagini necessarie e di denegare il titolo se il richiedente non dimostri l’esclusività della propria posizione. La controinteressata si era formalmente opposta alla sanatoria, sicché il provvedimento di improcedibilità è pienamente legittimo.

Il motivo relativo alla presunta violazione procedimentale è stato infine respinto in virtù della natura vincolata della determinazione: la mancanza di un presupposto essenziale dell’istanza rende irrilevante l’eventuale partecipazione della parte, che non avrebbe potuto condurre a un esito diverso. Le spese sono state compensate.