Sanatoria edilizia, onere della prova e affidamento sul pregresso titolo (Cons. Stato n. 9877 del 09.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di sanatoria edilizia, l’onere di provare la data di realizzazione dell’immobile, la sua consistenza originaria e la legittimità urbanistico-edilizia della porzione oggetto dell’istanza grava sul privato, in applicazione del principio di vicinanza della prova. La rappresentazione di un manufatto abusivo in pratiche edilizie aventi ad oggetto opere da eseguirsi altrove non lo legittima ipso facto. Il pregresso assenso comunale a interventi su un corpo di fabbrica ritenuto abusivo non fonda alcun legittimo affidamento né integra il vizio di eccesso di potere per contraddittorietà, trattandosi di atti adottati all’esito di procedimenti distinti e autonomi. Il parere del nucleo di valutazione, organo consultivo, non è vincolante per l’amministrazione.

Il Fatto

La proprietaria di una casa colonica deruralizzata, composta da due corpi di fabbrica addossati, presenta nel 2014 domanda di sanatoria edilizia per alcuni interventi minori realizzati su una porzione dell’immobile. Il nucleo tecnico comunale esprime parere contrario, rilevando l’assenza di documentazione comprovante la legittimità urbanistico-edilizia della porzione giustapposta al corpo principale, lato est.

Con provvedimento dell’8.11.2018 il Comune di San Gimignano respinge l’istanza, ritenendo la porzione priva del titolo edilizio e quindi abusiva. Il TAR Toscana, Sezione Terza, con sentenza n. 00710/2020 respinge il ricorso. La proprietaria appella, invocando la legittimità desumibile dai titoli rilasciati dal 1976 e la violazione del legittimo affidamento.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’appello. Sul primo motivo, la Corte ribadisce che l’onere di provare la data di realizzazione e la consistenza originaria dell’immobile grava sul privato, secondo il principio della vicinanza della prova, richiamando Cons. di Stato sez. VI, 5 marzo 2024 n. 2187. L’appellante non ha dimostrato la legittimità della porzione oggetto dell’istanza di sanatoria.

La rappresentazione della porzione B nelle pratiche edilizie presentate dal 1976, relative all’intero compendio, non vale a legittimarla, perché quelle pratiche riguardavano opere da eseguirsi altrove. Quanto all’art. 9 bis d.P.R. 380/2001, nella versione vigente ratione temporis non conteneva alcun riferimento, ai fini dello stato legittimo, al titolo relativo all’ultimo intervento sull’intero immobile; la novella del 2020 e la legge n. 05/2024 non si applicano a un provvedimento risalente all’8.11.2018, per il principio secondo cui ciascun atto va valutato sulla base della situazione di fatto e della disciplina vigente al momento della sua adozione.

Sul secondo motivo, il pregresso assenso comunale a lavori sul manufatto non fonda la pretesa alla sanatoria: non sussiste contraddittorietà tra atti di procedimenti distinti e autonomi, pur riguardanti lo stesso oggetto e adottati a distanza di tempo, secondo Cons. di Stato sez. V, 31 dicembre 2018 n. 7315. Il riferimento dello smarrimento del titolo edilizio è inconferente, poiché l’atto impugnato menziona il mancato rinvenimento della licenza nell’archivio storico comunale.

Quanto al terzo motivo, l’omessa dimostrazione della regolarità urbanistica esclude il legittimo affidamento: questo presuppone che l’amministrazione abbia verificato, in sede di rilascio del titolo, la legittimità dei titoli pregressi. In assenza di tale verifica, l’affidamento è ininfluente rispetto alla regolarità di un immobile abusivo.

Da ultimo, il nucleo di valutazione è organo consultivo e i suoi pareri non sono vincolanti. Nel caso concreto il nucleo non si è pronunciato sulla conformità delle opere alla disciplina urbanistica, limitandosi a rilevare il mancato rinvenimento della licenza edilizia e l’assenza di documentazione comprovante la legittimità del manufatto. L’appello è quindi respinto, con condanna dell’appellante alle spese.