Sanatoria parziale esclusa per abuso edilizio a conformazione unitaria (Cons. Stato n. 26 del 02.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il divieto di sanatoria parziale dell’abuso edilizio impone di considerare la costruzione in senso unitario, non frazionabile in singole porzioni autonomamente valutabili ai fini della regolarizzazione. La totale difformità rispetto al titolo edilizio e alle istanze di condono non consente di ridurre l’ordine di demolizione ai soli volumi eccedenti, né di conservare il manufatto legittimamente assentito quando la sua sorte sia inscindibile dal resto. L’acquisizione gratuita al patrimonio comunale consegue ipso iure alla mancata ottemperanza all’ingiunzione a demolire, con effetto traslativo automatico, essendo il provvedimento acquisitivo di natura meramente dichiarativa. L’omessa acquisizione del parere della Soprintendenza non inficia il diniego di condono, rilevando tale adempimento solo ai fini della sanatoria in zona vincolata.

Il Fatto

I comproprietari di un fabbricato realizzato in forza di una concessione edilizia del 1982 hanno impugnato il provvedimento con cui il Comune ha respinto le plurime domande di condono, presentate disgiuntamente per il garage e il deposito, ingiungendo la demolizione dell’intero immobile. Nel corso del giudizio hanno proposto motivi aggiunti avverso la declaratoria di improcedibilità dell’istanza di riesame e l’avvenuta acquisizione gratuita dei beni al patrimonio comunale.

Il TAR Campania ha rigettato ricorso e motivi aggiunti, accertando gravi difformità rispetto ai progetti originari e alle istanze di sanatoria, con aumento volumetrico e trasformazione sostanziale della sagoma, non riconducibili alla tolleranza del 2% prevista dall’art. 34-bis del d.P.R. n. 380 del 2001. Gli originari ricorrenti hanno appellato, contestando la qualificazione delle opere, la necessità del parere della Soprintendenza e la legittimità dell’acquisizione.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato esamina congiuntamente i primi tre motivi, relativi alla ritenuta radicale difformità delle opere. La sentenza di primo grado ha correttamente ricostruito i fatti, anche alla luce delle perizie di parte: il fabbricato principale risulta realizzato in totale difformità rispetto alla concessione, con superficie e volumetria maggiori, divisione in senso verticale anziché orizzontale e copertura trasformata in terrazzo praticabile. Anche i locali oggetto di condono sono stati radicalmente trasformati e divisi diversamente da quanto prospettato.

Non risultano applicabili né l’art. 34-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380 del 2001, come modificato dal d.l. n. 69 del 2024, né l’art. 35, comma 13, della legge n. 47 del 1985. Manca inoltre la prova della notifica al Comune dell’intendimento di completare le opere. La Corte ribadisce che gli abusi non possono essere valutati in modo atomistico e che deve escludersi la sanatoria parziale: il concetto di costruzione va inteso in senso unitario, non scindibile in singole parti autonome (richiamata Cons. Stato, Sez. IV, n. 2173 del 2025).

Quanto al quarto motivo, il Collegio condivide l’orientamento secondo cui l’acquisizione gratuita costituisce autonoma sanzione, con presupposto nella mancata ottemperanza all’ordine di demolizione entro novanta giorni. L’effetto traslativo opera ipso iure e il provvedimento acquisitivo ha natura meramente dichiarativa: la mancata notifica del verbale di inottemperanza non inficia la legittimità dell’acquisizione, e le doglianze vanno fatte valere contro il successivo atto che ne fa discendere gli effetti di legge (Cons. Stato, Sez. VI, n. 10033 del 2023). Al momento dell’istanza di riesame l’effetto traslativo si era già verificato, con perdita di legittimazione degli istanti.

Il rigetto delle censure investe anche l’ultima doglianza sul riesame delle istanze di condono: sussistono sostanziali difformità non sanabili, abusi successivi non oggetto di sanatoria, l’insistenza in zona soggetta a vincolo paesaggistico e l’assenza del deposito dei calcoli strutturali in area sismica. L’appello è pertanto rigettato, con spese integralmente compensate per la complessità della controversia e la parziale demolizione delle opere.